Восстановление дду на нежилое помещение

ВС РФ: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Анонсы 6 июля 2023 Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. 16 июня 2023 Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ».

Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

19 марта 2020 AndrewLozovyi / Depositphotos.com Верховный Суд Российской Федерации «разгромил» юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом «предъявиться» в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (, ).

ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

1. дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
2. если «банкротный» дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).
3. следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
4. именно поэтому статус дольщика «с нежилыми помещениями» фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
5. и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

1. поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам , , с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
2. при этом согласно , утв.

   Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г.

   № 2300-I «» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;

3. поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке или в общем порядке);
4. ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г.

   № 35 подлежит трансформации в денежное ().

5. согласно абз.

   7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;

Теги: , , , , , , Источник: Документы по теме:Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «» © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2023.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ. Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС».

Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, . 8-800-200-88-88 (бесплатный междугородный звонок) Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб.

3145), Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), . Реклама на портале. Если вы заметили опечатку в тексте,выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Манцерев Кирилл АлексеевичУправляющий партнер ЮФ «Щетинкин, Манцерев и партнеры» В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется , заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений.

По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.

Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, , ) А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:

• Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
• Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?
• Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
• Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?

Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика? Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.

Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу. В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства.

При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.

Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика. Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом.

Как получить собственность на нежилое помещение? Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.

Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений. Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.

Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.

Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено.

Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям? Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.

Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными.

Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.

Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома). С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим ().

При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов. Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке. Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика.

Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?

Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня.

В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр. Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п.

34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35). Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме. Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

В связи с этим, при подготовке заявления наши рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества. БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛ. 306-919 Другие статьи по теме:

Как дольщику нежилой недвижимости защищать себя при банкротстве застройщика

Проблемы защиты прав участников долевого строительства жилой недвижимости постоянно находятся в центре внимания СМИ и государства.

При этом почему-то мало кто вспоминает о гражданах, вложивших свои деньги в коммерческие помещения.

В данной статье рассказывается об основных нюансах защиты прав именно этой «забытой» всеми категории дольщиков.Если застройщик не имеет проблем с денежными средствами, или, по крайней мере, в отношении него нет банкротного дела, то защита прав собственника нежилой недвижимости происходит в рамках ГК РФ. Ещё проще, когда по ДДУ строительная компания должна передать человеку не только машино-место (гараж, бокс и так далее), но и квартиру.

В этом случае, однозначно, применяется Закон о защите прав потребителей[1].

При некачественном возведении объекта или нарушении сроков его сдачи в эксплуатацию гражданин направляет в суд иск и взыскивает со строителей неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.[2] Предмет спора в данном случае составляют как жилое, так и нежилое помещение.Но может ли и владелец коммерческого помещения в жилом доме выступать в качестве потребителя?

Может! Ведь он является физлицом и так же заключает ДДУ. То есть он считается дольщиком и потребителем.

Например, человек подписал договор и перечислил деньги девелоперу. Объектом покупки являлось нежилое помещение в многоэтажном доме.

Строительная компания нарушила сроки сдачи объекта и не ответила на претензию клиента. Последний обратился в суд, который опять же, не долго думая, взыскал в пользу истца штраф, компенсацию морального ущерба и неустойку.[3]Более того, опираясь на ЗПП, может защитить свои права даже физлицо-участник долевого строительства офисного центра. Классический пример. Житель Подмосковья заключил со строительной компанией, возводившей офисное здание и подземную автостоянку, договор ДУ.

При этом, заметьте, речь шла именно о нежилом строении, а не о многоквартирном доме. Казалось бы, причем тут закон о защите потребителей?

Однако истец выступил в суде как физлицо и заявил, что приобретал недвижимость только для семейных, домашних и личных надобностей. И они (то есть надобности) никак не связаны с предпринимательской деятельностью.

В конечно итоге судья вынес решение, которым обязал застройщика выплатить истцу штраф, компенсацию морального вреда и неустойку.[4]Таким образом, в обычной ситуации, когда девелопер еще не является банкротом, порядок защиты интересов дольщиков — владельцев коммерческой и жилой недвижимости — является абсолютно одинаковым (за исключением некоторых нюансов).А вот на этой стадии пути защиты интересов дольщиков жилой и нежилой недвижимости, увы, но кардинальным образом расходятся. Виной тому (или скорее, причиной) является закон о банкротстве.[5]В 2011 году законодатель внес в этот нормативный акт главу о порядке банкротства застройщика. Данные нормы поставили в привилегированное положение покупателей квартир.

В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилых помещений.

Они не входит в общую конкурсную массу.

После окончания строительства (как правило, оно заканчивается уже в процессе банкротства) требования дольщиков погашаются путем передачи им квартир.В свою очередь, граждане, заплатившие деньги за нежилые помещения, лишены подобной возможности.

Их объекты входят в конкурсную массу.[6] Почему? А потому, что закон не дает возможности этим дольщикам создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилой недвижимости. В итоге получается, что строительная фирма обанкротилась, не передала помещение владельцам, и право собственности на недвижимость не было зарегистрировано в ЕГРН.

Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Гипотетически, конечно, можно исключить из неё недостроенное коммерческое помещение.

Однако это происходит крайне редко.

Нужны, действительно, веские основания, чтобы арбитраж принял подобное решение.Стоит отметить, что когда в законе только-только появилась статья о создании отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, то многие граждане, вложившие деньги в коммерческую недвижимость, стали требовать, чтобы их также включали в данный реестр. Но арбитражные суды раз за разом отказывали в этом.

Некоторые дела в 2015-2016 годах даже доходили до Верховного суда.

Однако и он отказывал заявителям. При этом ВС РФ отмечал, что нормы закона

«не предполагают возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов»

.

Все предельно ясно и понятно.Что в итоге? В итоге права лиц, вложивших средства в нежилые объекты, защищаются только на общих основаниях.

Они предусмотрены нормами о банкротстве.

И здесь порядок защиты интересов дольщика зависит не только от стадии процесса, но и от реального положения дел на стройке.

Например, девелопер всё-таки достроил дом. В этом случае физлицо может подать в арбитраж иск и потребовать передать ему нежилое помещение в собственность.[7] Если суд удовлетворит это требование (а это происходит довольно часто), то решение направляется в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.Другой вариант. В отношении строительной фирмы введено наблюдение, однако дом не достроен.

Кроме того, нет разрешения на его ввод в эксплуатацию. В этом случае для участия в собрании кредиторов дольщик может предъявить свои требования в арбитраж в течении 1 месяца со дня появления публикации о введении наблюдения.

Однако необходимо помнить, что в данной ситуации он не может потребовать передать ему помещение. Его претензии могут быть только денежными.[8] Ведь мы уже говорили выше, что все нежилые помещения попадают в общую конкурсную массу и участник строительства не может требовать погашения задолженности в натуре.

Надо также помнить, что, заявляя на этом этапе свое денежное требование, гражданин фактически отказывается от ДДУ.

Поэтому если строители в конце концов возведут дом, то дольщик не сможет претендовать на помещение.С другой стороны, гражданин при расторжении договора ДУ в связи с нарушением строительной компанией условий соглашения вправе требовать не только возврата всех денег, но и процентов.[9] А это может быть немаленькая сумма.Ну и наконец, что делать, когда в отношении строителей введено конкурсное производство, а дом так и не был достроен? В данном случае в течении 2 месяцев со дня его объявления участник ДС[10] может включить свои требования в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ. При этом у него возникает право участвовать в собрании кредиторов.

Претензии дольщика о передаче ему нежилого помещения рассматриваются по установленным правилам.[11] Следовательно, во время конкурсного производства гражданин может предъявить свои требования, выраженные в денежной форме, без расторжения договора ДУ, а после окончания строительства и вовсе претендовать на получение своего помещения.И наконец, последнее замечание.

Закон считает, что все договоры долевого участия обеспечиваются залогом.[12] А раз так, то при подготовке заявления о включении в реестр кредиторов участник ДС коммерческой недвижимости вправе указать, что его требование обеспечено залогом. Это резко повышает возможность возврата средств и ставит его в привилегированное положение перед другими кредиторами.Итак, защита интересов дольщиков коммерческих помещений при банкротстве девелопера происходит на общих основаниях. По сравнению с ними права участников долевого строительства, подписавших ДДУ на жилье, защищаются законом, конечно, гораздо эффективнее.

С другой стороны, не всё так плохо. Здесь есть два важных момента.

Во-первых, требования всех дольщиков считаются обеспеченными залогом. А это резко повышает возможность возврата средств. Во-вторых, в последние годы власти делают всё, чтобы многоквартирные здания, которые возводились обанкротившимися компаниями, были, в конце концов, достроены.

В этом случае дольщики нежилой недвижимости имеют неплохие шансы получить свои объекты в собственность после завершения стройки.Что же касается участников, вложивших деньги в строительство чисто офисных зданий, то при банкротстве девелопера они действительно сильно рискуют. Им приходится надеяться только на своего юриста и на то, что имущество застройщика покроет все требования кредиторов.[1] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года) Далее — ЗПП.[2] Решение Октябрьского районного суда г.

Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года.[3] Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года.[4] Решение Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.[5] Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).[6] Ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.[7] П.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года.[8] Ст.

16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года.[9] Ст.9 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).[10] Долевое строительство[11] П.

34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35[12] Ст. 13 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами.

Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?

В соответствии с подп. 23.1 п.

3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

(за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот.

В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам. В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС.

Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика.

Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии. В Письме Минфина РФ по данному вопросу разъясняется лишь следующее:

«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется»

. В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу.

В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.

В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре.

В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп.

14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

, далее — Закон № 214-ФЗ, ст.

860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования.

По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч.

4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч.

1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется.

В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ).

Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст.

318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.

Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п.

2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст.

16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре. При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп.

22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.

В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке.

Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.

В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.

Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются.

Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»).

Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ). Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п.

2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ ). Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

.

Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС.

Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения. В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п.

10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/[email protected] нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.

Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений.

Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г.

Чите). Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС.

При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома.

Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет. : Теги:

1. , налоговый консультант АКГ «Уральский Союз»

О регулировании ответственности застройщика при реализации нежилых помещений физическим лицам

К числу наиболее эффективных механизмов обеспечения исполнения договора долевого участия застройщиком относятся механизм взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта и механизм отказа дольщика от исполнения договора.

Их эффективность обеспечивается повышенной ответственностью застройщика в случаях, когда участниками строительства являются физические лица.

Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости №214-ФЗ устанавливает особенности для регулирования правоотношений продажи будущей недвижимости в зависимости от приобретателя и от типа недвижимости.

Самыми урегулированными являются отношения по приобретению помещений в многоквартирных домах. В этом случае потребитель получает максимально возможную защиту, безусловно оправданную значимостью жилья для человека.

В то же время, положения ФЗ-214 не содержат однозначного ответа на вопрос о том, распространяется ли действие закона на случаи долевого участия гражданина в строительстве нежилых помещений. Актуальность вопроса обусловлена, в том числе, увеличением количества помещений, реализуемых застройщиками в виде апартаментов, нежилых помещений в офисных центрах и других формально нежилых помещений, фактически приобретаемых дольщиками для проживания.

Не меньшую значимость возможность применения положений ФЗ-214 имеет также и для потребителей, приобретающих машиноместа, кладовки и иные помещения для семейных нужд, и для покупателей офисов и иных помещений коммерческого использования. Несмотря на то, что распространение ФЗ-214 на иные объекты недвижимости следует даже из названия закона, регулирование таких случаев имеет многочисленные особенности. Очевидно, что при установлении данных особенностей законодатель руководствовался определенными принципами.

Их выявление прояснило бы вопрос регулирования продажи нежилых помещений.

В силу прямого указания закона, положения ФЗ-214 не распространяются на отношения предпринимателей в случае заключения ими договора, отличного от договора долевого участия. Данное правило применяется при участии предпринимателя в долевом строительства как жилья, так и иных помещений.

Но предпринимательский субъектный состав не означает отсутствие потребительских отношений. В частности, приобретение хозяйственным обществом возможно для целей проживания работников, а приобретение квартиры индивидуальным предпринимателем для коммерческой цели не исключает ее использование для проживания предпринимателя и членов его семьи.

И наоборот, приобретение офиса физическим лицом без статуса предпринимателя с последующей регистрацией ИП для сдачи в аренду свидетельствует о коммерческой цели. Таким образом, руководство одним только субъектным составом привело бы к возникновению ошибок.

Очевидно, что основным критерием является цель. Именно этот принцип заложен в ЗоЗПП.

В то же время, частью 2 ст.1 ФЗ-214 установлен и особый правовой режим, применяемый к жилым помещениям в многоквартирных домах. Закон не допускает их продажу иначе, чем по ДДУ, вступлением в кооператив, или реализацией жилищных сертификатов.

Одним из последствий нарушения данного требования при установлении намерения сторон заключить именно ДДУ является применение к правоотношениям положений ФЗ-214 независимо от названия заключенного договора. Разъясняя применение данной нормы, Пленум ВС РФ указал, что приобретаемое гражданином жилое помещение может находиться как в многоквартирном доме, так и в ином объекте недвижимости.

Таким иным объектом может быть, в частности, здание смешанного назначения. С января 2017 года к числу иных объектов также относятся жилые дома блокированной застройки.

Поскольку договор долевого участия обязателен для реализации гражданам только будущих жилых помещений, можно предположить возможность продажи иной будущей недвижимости посредством иных договоров. Таким образом, в случае реализации нежилых помещений гражданину допустимы два регулятора правоотношений.

Очевидно, что при заключении потребителем ДДУ нежилого помещения правоотношения будут регулироваться положениями ФЗ-214. По нашему мнению, при заключении ДДУ ФЗ-214 применяется в любом случае, а цель, для реализации которой гражданин приобретает нежилое помещение, не имеет значения.

В противном случае потребитель оказался бы в более худшем положении чем коммерсант, получающий такую возможность при соблюдении формы договора.

При заключении иного договора реализации нежилого помещения к правоотношениям должны применяться положения ГК РФ о продаже будущей вещи. В случае, если помещение приобретается для потребительских нужд, то помимо норм о продаже должны применяться положения ЗоЗПП. В том числе, положения, устанавливающие дополнительные гарантии для потребителя.

При этом нужно учитывать, что реализуемое де-юре нежилое помещение де-факто может быть как нежилым, так и жилым. Данное помещение может приобретаться физическим лицом как в потребительских целях, в некоммерческих непотребительских целях, в коммерческих целях, а также в целях использования в иной деятельности, хоть и приносящей доход, но не являющейся коммерческой. Необходимо отметить, что предусмотренная ЗоЗПП ответственность за нарушение срока передачи намного более строгая, чем «потребительская» ответственность за нарушение срока передачи квартиры, предусмотренная ФЗ-214.

Согласно п. 1 ст. 23.1 ЗоЗПП, договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В соответствии с п. 3 ст. 23.1 ЗоЗПП в случае нарушения такого срока продавец уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки в размере половины процента от суммы предварительной оплаты товара. Неустойка начисляется до дня фактической передачи или до дня возврата уплаченной суммы.

В то же время, ЗоЗПП хоть и дает потребителю право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной суммы, но, в отличии от ФЗ-214, не предусматривает в этом случае платы за пользование денежными средствами за период с даты передачи денежных средств до установленной в договоре даты передачи товара.

Поскольку при этом потребитель имеет право на возмещение убытков, взыскиваемых сверх суммы неустойки, ответственность продавца в случае расторжения договора потребителем не является менее строгой.

Соответственно, оценивая риск последствий нарушения договора, разумный застройщик при продаже физическому лицу нежилого помещения, назначение которого допускает использование в потребительских целя, должен быть заинтересован в заключении именно договора долевого участия.

В то же время, значительное количество обращений наших клиентов подтверждает распространенность реализации нежилых помещений гражданам, осуществляемой с использованием предварительных договоров долевого участия, инвестиционных и иных непоименованных в ГК РФ договоров. Анализ практики судов общей юрисдикции указывает на отсутствие единого подхода. Так, различные районные суды г.

Москвы удовлетворяли требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи нежилых помещений одного и того же объекта, реализуемых по аналогичным договорам, основываясь как на нормах ФЗ-214, так и на нормах ЗоЗПП. Как правило, применение ФЗ-214 обосновывается ч.

2 ст. 27, в соответствии с которой действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года.

В свою очередь, в качестве основания для применения ЗоЗПП судами указывается на возникновение правоотношений по договору до вступления в силу ФЗ-214. Еще одним примером обоснования применения ЗоЗПП является сравнение суммы неустойки, рассчитанной двумя способами. По мнению Коллегии МГС, рассматривающей дела Зюзинского районного суда, ограничение неустойки по ЗоЗПП пределами цены имущества с учетом применения ст.

333 ГК РФ приводит к сопоставимости сумм, что при не обжаловании решения истцом не нарушает прав ответчика. Несмотря на наличие разных подходов, в настоящее время преобладает практика применения ФЗ-214.

Косвенным подтверждением данной тенденции является пункт 1

«Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

, утвержденного Президиумом ВС РФ 19.07.2017 г. В отличие от предыдущего Обзора, указывающего на необходимость применения положений ФЗ-214 независимо от формы договора только в случае реализации жилых помещений, Обзор 2017 г.

такого критерия не содержит. В то же время, в нем отсутствуют и указания на необходимость применения ФЗ-214 к случаям реализации нежилых помещений не по ДДУ, а все рассмотренные в п.1 Обзора примеры относятся к случаям реализации квартир.

По нашему мнению, к случаям реализации нежилых помещений гражданам по договорам, отличным от договоров долевого участия в строительстве, должны применяться нормы об ответственности, предусмотренных ЗоЗПП. Такое применение наиболее правильно не только в связи с рассмотренным системным толкованием положений ФЗ-214, но и ввиду следующего:

1. при применении ФЗ-214 исходя только из субъектного состава игнорируется влияние потребительской цели, что приводит к неверному применению дополнительных гарантий в случаях приобретения гражданином коммерческой недвижимости.
2. поскольку целью ФЗ-214 является создание дополнительных гарантий для граждан при приобретении ими будущей недвижимости, такая цель в полной мере достигается и при применении норм об ответственности ЗоЗПП;
3. риск применения повышенной ответственности, установленной ЗоЗПП, стимулирует застройщиков заключать договоры долевого участия в строительстве;

В соответствии с изменениями, внесенными в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве.» Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», если государственная регистрация первого договора долевого участия в строительстве осуществлена позже 01 января 2017 года, то положения ФЗ-214 распространяются на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки (таунхаусы, квадрохаусы и др.), состоящих из трех и более блоков.

Часть 3 ст. 1 ФЗ-214 Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 года № 2300-1. В соответствии с преамбулой ЗоЗПП для квалификации отношений в качестве потребительских используется критерий приобретения товаров (работ, услуг) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Преамбула

«Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013. п.2 ст. 23.1 ЗоЗПП В п. 31 постановления от 28.06.2012 N 17

«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

Пленум Верховного Суда РФ разъясняет, что «убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пункты 2, 3 статьи 13 Закона)». Например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14 ноября 2016 г.

по делу N 33-44930/16 (на решение Чертановского районного суда), Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2016 по делу N 33-42270/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2016 по делу N 33-42934/2016. Апелляционное определение Московского городского суда от 24 ноября 2016 г.

по делу N 33-46585 (на решение Пресненского районного суда), Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2016 по делу N 33-46580/2016 Апелляционное определение Московского городского суда от 20 апреля 2016 г. по делу N 33-14430 (на решение Зюзинского районного суда).