Ставки договора аренды земли множественность лиц

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

, Прошу Вас пояснить, как понимать положения последнего предложения абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ(далее — ЗК):

«При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании»

.

Прошу высказать Вашу точку зрения на случаи, когда один из правообладателей помещений неизвестен или неизвестно место его нахождения. Как быть другим правообладателям? А также прошу по возможности прокомментировать ст.

36 ЗК. В случае если здание(помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора …(абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК). Использование словосочетания

«здание(помещения в нем)…принадлежит нескольким лицам на праве собственности»

означает, что договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в случае существования как общей собственности на здание в целом, так и раздельной собственности на помещения в нем.

В первом случае известны лишь идеальные«доли в праве», принадлежащие отдельным сособственникам, во втором — площади помещений в здании, принадлежащие конкретным лицам на праве собственности. Приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора производится лишь, если упомянутый участок неделим. Какой участок следует считать неделимым, определено в абз.

2 п. 2 ст. 6 ЗК. Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Соответственно, неделимым будет земельный участок, не обладающий подобными характеристиками.

С учетом того, что применительно к ст.

36 ЗК речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего(в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания(собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение(часть здания).

Причем делимым(и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения(части здания), принадлежащие нескольким собственникам(сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым.

Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории. В абз. 1 п. 3 ст. 36 ЗК говорится об общей собственности на здание(сооружение), причем неясно о какой — долевой или совместной — разновидности идет речь.

Возможность приобретения земельного участка в общую долевую собственность наводит на мысль о том, что перед нами — долевая собственность на здание. Но как быть, если здание принадлежит на праве совместной собственности?

Теперь рассмотрим случай, когда здание принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, но конкретные части(помещения) им в пользование не выделены.

Легко представить, как сособственники приобретут общую долевую собственность на земельный участок.

Они не будут иметь в пользовании конкретные части этого участка точно так же, как они не имеют в пользовании части здания(сооружения).

Если же они захотят вступить в договор аренды в качестве соарендаторов, то им будет передан земельный участок целиком, без его разделения на части. Соответственно у соарендаторов возникнут идеальные доли права пользования земельным участком. Аналогичным будет решение, если будущим соарендаторам участка выделены в пользование части здания, но само оно продолжает принадлежать им на праве общей собственности.

Иными словами, чтобы разделить участок, надо сначала разделить здание. Любопытно, что из договора аренды в данном случае возникнет солидарное обязательство, ведь его предмет — земельный участок — неделим(п. 1 ст. 322 ГК). В результате один соарендатор будет вынужден платить за другого.

Но подобная солидарная обязанность возникнет лишь для тех соарендаторов, которые заключили договор аренды или вступили в него позднее.

Впрочем, необходимость нести солидарную ответственность отпугнет потенциальных соарендаторов от вступления в подобный договор. Приобретение неделимого земельного участка в общую собственность, по-видимому, исключено, если помещения в здании принадлежат их владельцам на разных правах — одним на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения.

Правда, остается непонятным, почему земельный участок не может быть выкуплен в общую долевую собственность частных лиц — собственников(сособственников) здания — и государства? Ведь за обладателем права хозяйственного ведения всегда стоит собственник — государство или муниципальное образование. Скорее всего, не допуская приобретения земельного участка в общую собственность в случае, предусмотренном абз.

2 п. 3 ст. 36 ЗК, законодатель стремился избежать ситуации, при которой собственник участка и собственник помещения(сособственник здания) — одно и то же лицо. Как же будет выглядеть в данном случае договор аренды земельного участка, на обеих сторонах которого находится одно и то же лицо — арендодатель(он же соарендатор)?

Не будет ли договор частично прекращен в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице? Абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК дополнен фразой(

«При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании»

), которая носит универсальный характер, касаясь любых договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вместе с тем, она привязана только к случаю, когда в одном и том же здании имеются и частные и государственные(муниципальные) владельцы помещений. Смысл подобного ограничения непонятен. Что же касается конкретной фразы, то ее следует понимать в том смысле, что договор аренды земельного участка может заключить в качестве арендатора лишь одно из нескольких лиц, которым принадлежит здание(неважно, на каком праве).

Это лицо не должно ждать того момента, когда остальные собственники помещений(или обладатели иных прав) вступят в договор аренды. Однако для того, чтобы не перезаключать договор аренды всякий раз, когда в него пожелает вступить новый правообладатель, в него нужно включить условие«о присоединении» соарендаторов без дополнительного волеизъявления действующих арендаторов и арендодателя. Т.е. возникает ситуация наподобие той, которая складывается в простом товариществе, когда вступление в него нового товарища требует перезаключения договора, если только стороны не договорились об ином, а именно, о том, что договор не будет перезаключаться, а просто сохранит свое действие в отношении нового круга товарищей(см.

абз. 2 п. 1 ст. 1050 ГК РФ). Согласие сторон договора аренды дается именно на то, что к нему в будущем присоединятся новые соарендаторы, причем такое присоединение не потребует дополнительного согласования ни с арендатором, ни с арендодателем. Подобное толкование легко может быть объяснено местом комментируемой фразы в п.

3 ст. 36. Ведь в предыдущем предложении идет речь об аренде с множественностью лиц на стороне арендатора. Если арендатор неизвестен или неизвестно место его нахождения, то он не становится соарендатором при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора без его участия.

Ведь для того, чтобы стать соарендатором, нужно, по меньшей мере, выразить на это свою волю. Соответственно арендатор, который подписал договор аренды, должен уплачивать ту часть арендной платы, которая соответствует его доле помещений в здании(доле в общей собственности на здание).

За будущих соарендаторов он платить не должен.

И так до тех пор, пока в договор аренды не вступят все обладатели прав на помещения в соответствующем здании. Разумеется, установление солидарного обязательства из договора аренды абсурдно. Достаточно представить себе ситуацию, при которой собственник нежилого помещения на первом этаже 20-этажного здания платит арендную плату за всех жильцов-соарендаторов, а затем начинает взыскивать ее с множества собственников квартир в его доме.

Но иного толкования п. 3 ст. 36 ЗК дать невозможно. Скорее всего, данная норма в ближайшем будущем подвергнется изменению, а пока соарендаторам можно лишь надеяться на то, что идея о солидарности их обязательства не придет в голову государственным чиновникам.

1. 17244
2. 04 декабря 2002 в 10:06

Особенности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 39 20 ЗК РФ) Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.214.2 г.Н.

Эйриян, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права ФГБОУВО

«Пермский государственный национальный исследовательский университет»

г. Пермь докторант кафедры экологического и земельного права юридического факультета ФГБОУВО «Московский Государственный Университет им.

М.В. Ломоносова» г. Москва особенности заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (статья 3920 ЗК Рф)1 Статья посвящена исследованию аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Автор анализирует порядок за -ключения указанного договора. Ключевые слова: земельное и гражданское законодательство, земельный участок, договор аренды земельного участка.

G.N. Eyrian, Perm State University Perm Moscow State University. M.V. Lomonosov Moscow Specifics or concluding a lease contract for a land plot with a plurality or persons on the side or the tenant (article 39.20 or the land code or the Russian Federation) The paper focus on the study of land plot lease in case of plurality of persons on the side of the tenant. The author analyzes an order of the conclusion of the specified contract.

1 Статья подготовлена при информационной поддержке СПС «КонсультантПлюс». iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Keywords: land and civil legislation, land plot, land lease contract.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Указанное положение законодателя критически воспринимается представителями науки гражданского права. Так, по мнению Е.А. Суханова

«такой подход имеет право на существование в условиях господства публичной собственности на землю, но насколько он отвечает уже имеющимся отношениям частной собственности на земельные участки и тем более перспективам их развития в рыночных условиях?»

1.

«По своей сути вопросы владения, пользования и распоряжения земельными участками как объектами прав являются предметом регулирования именно гражданского, а не отраслевого природоресурс-ного законодательства, что вполне ясно из самих целей регулирования правоотношений»

, — отмечает С.А. Синицын2. Рассуждая о сути имущественных земельных отношений, отрицая их принадлежность к природоресурсному законодательству, С.А.

Синицын не уточняет: какие цели регулирования он имеет в виду? Между тем, цели регулирования одних и тех же правоотношений могут отличаться в различных отраслях законодательства. Очевидные различия в целях, преследуемых земельным и гражданским правом, отмечает О.И.

Крассов. «Основная цель гражданского права заключается в том, чтобы .

Указанная цель в земельном праве рассматривается непосредственно в контексте обеспечения задачи рационального использования и охраны земель»3.

Наряду с рациональным использованием и охраной земель к задачам государственной политики по управлению земельным фондом законодатель относит «обеспечение условий для повышения эффек- 1 Суханов Е.А.

Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. № 4. 2 Синицын С.А. Прогноз развития имущественных отношений: правопонимание, гражданское законодательство // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. 3 Крассов О.И. Земельное право: учебник.

М., Норма: ИНФРА-М, 2017. С. 47. тивности гражданского оборота земельных участков, в том числе направленных на защиту прав на недвижимое имущество, а также для снижения административных барьеров и обеспечения налогообложения недвижимости»1.

Вряд ли задачи государственной политики по управлению земельным фондом можно решить исключительно в рамках гражданского законодательства, положения которого направлены, прежде всего, на реализацию частных интересов. Решение указанных выше задач, по сути, обеспечение баланса общественных и частных интересов, что влечет необходимость установления пределов применения норм гражданского законодательства к земельным отношениям.

Так, например, собственники зданий, сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения в собственность или в аренду (п. 1 ст. 3920 ЗК РФ), что на наш взгляд, должно ограничивать применение принципа свободы договора.

В противном случае практически нереализуем один из основных принципов земельного законодательства: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.

1 ЗК РФ). iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Неприменимость в полной мере гражданско-правового принципа свободы договора к анализируемым отношениям была осознана законодателем не сразу. До 1 марта 2015 года порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения был урегулирован в ст.

36 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 3 ст.

36 ЗК РФ действовало следующее правило. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности , эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с пп. 5—8 ст. 36 ЗК РФ порядок заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на сторо- 1 Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р

«Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2020 годы»

(ред.

от 28.08.2014) // СЗ РФ. 2012. № 12. Ст. 1425. не арендатора был идентичен порядку заключения договора купли-продажи земельного участка и предполагал совместное обращение собственников здания, строения, сооружения или помещений в них в уполномоченные органы власти или местного самоуправления.

Решение ряда принципиальных вопросов, связанных с арендой земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, изложено в постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

(далее — Постановление). Согласно п. 19 Постановления «при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п.

3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.

Такой подход привел к массовой практике неоформления собственниками недвижимого имущества прав на фактически используемые земельные участки и, как следствие, их неосновательному обогащению за счет сэкономленной арендной платы.

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в ЗК РФ Законом № 171-ФЗ.

Существенную трансформацию претерпел порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения. В действующей редакции ЗК РФ эти отношения урегулированы в ст.

3920: собственники зданий, сооружений по-прежнему наделены исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Для приобретения права общей долевой собственности на неделимый земельный участок, так же как и раньше, требуется совмес- тное обращение всех собственников здания, сооружения или помещений в них.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис . Принципиальные изменения касаются порядка заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора1. В соответствии с п. 6 ст. 3920 ЗК РФ «любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок».

«В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п.

6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды» (п.

7 ст. 3920). Таким образом, кардинально изменен подход к возможности понуждения правообладателей здания, сооружения или помещений в них к заключению договора аренды земельного участка. В настоящее время понуждение к заключению договора аренды является обязательным для уполномоченных органов власти или местного самоуправления. Изменен и субъектный состав договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

В обязательном порядке арендаторами земельного участка с множест- 1 Подробнее о проблемах правового регулирования аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора, см.: Эйриян Г.Н. Аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора: пределы применения ГК РФ // Хозяйство и право.

2016. № 5. С. 51-58. венностью лиц на стороне арендатора выступают все правообладатели здания, сооружения или помещений в них.

Вместе с тем возможность неоформления права на земельный участок, а, следовательно, и неосновательного обогащения за счет сбережения потенциальной арендной платы за земельный участок сохраняется в случае, если ни один из указанных правообладателей не обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Следующим шагом развития земельного законодательства в данной сфере должно стать возложение на уполномоченные органы обязанности обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды, а не предоставление им такого права, как закреплено в настоящее время в п.

8 ст. 3920 ЗК РФ. В противном случае право на обращение уполномоченного органа—серьезный коррупционный риск.

Очевидно, что необращение в суд в рассматриваемых случаях может иметь различные причины, в том числе намеренное создание для отдельных фактических землепользователей «особого» положения, позволяющего им экономить за счет соответствующего бюджета значительные по размеру денежные суммы. Библиографический список 1. Крассов О.И.

Земельное право: учебник. М.: Норма: ИНФРА-М, 2017. С. 47. 2. Синицын С.А. Прогноз развития имущественных отношений: пра-вопонимание, гражданское законодательство // Законы России: опыт, анализ, практика.

2017. № 1. iНе можете найти то, что вам нужно?

Попробуйте сервис . 3. Суханов Е.А.

Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. № 4. 4. Эйриян Т.Н. Аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора: пределы применения ГК РФ // Хозяйство и право. 2016. № 5. С. 51-58.

ЗК РФ Статья 39.20.

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)Позиции высших судов по ст.

39.20 ЗК РФ >>> 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со настоящего Кодекса.(п. 1.1 введен Федеральным от 03.08.2018 N 341-ФЗ)2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.5. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.(в ред. Федерального от 03.08.2018 N 341-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в — настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.(в ред. Федерального от 03.08.2018 N 341-ФЗ)(см.

текст в предыдущей редакции)9.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных — настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с — настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.12.

До установления сервитута, указанного в настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Открыть полный текст документа Ст. 39.20 ЗК РФ. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Интересная цитата из судебного решения Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Отклоняя требование о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и в заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, суд в порядке пунктов 1 — 3 статьи 39.17 ЗК РФ исходил из того, что судебными актами установлено, что принадлежащие заявителям объекты недвижимости на испрашиваемом в аренду без проведения торгов земельном участке отсутствуют, торговый ряд не возводился как единый неделимый объект недвижимости (на выделенном для этих целей земельном участке, по проекту и на основании разрешительной документации), а размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения таких объектов. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:15. Отказ от договора аренды, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя (арендатора) В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Арендная плата множественность лиц на стороне арендатора

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Установление факта расположения на спорном земельном участке, за который взыскивается арендная плата, обособленной части здания имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора, так как по смыслу пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размеры обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должны быть соразмерны долям в праве на здание, которое расположено на этом земельном участке.

В противном случае лицо, за которым зарегистрировано право собственности на иной земельный участок, на котором расположена часть здания, имеющая самостоятельное назначение, по существу вносит двойную плату за землю: за земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект, и за земельный участок, на котором он не находится. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Признавая незаконным предписание уполномоченного органа об оформлении земельно-правовых отношений, суд в порядке пунктов 3, 7 статьи 71 ЗК РФ указал, что оформление земельно-правовых отношений на часть спорного земельного участка является правом, а не обязанностью заявителя, который на данном земельном участке никаких дополнительных строений не возводил, в объекте недвижимости, находящемся по данному адресу, заявитель занимает только часть помещений, являющихся его собственностью, им оплачиваются арендные платежи, земельный участок принадлежит на праве долгосрочной аренды иному лицу и приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью собственника части помещений нежилого здания, в то время как понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Если помещения находятся в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащие разным лицам на различных вещных правах (на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления), такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом размер арендной платы за земельный участок в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, которым здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ) . Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В то же время исследованная нами правовая конструкция принудительного возникновения права собственности на земельные участки во многом является необходимым условием обеспечения важных публичных интересов — недопустимости существования бесхозяйной недвижимости, состояние которой может угрожать жизни, здоровью и иным охраняемым законом благам, вовлечения земельных участков в гражданский оборот, привлечения дополнительных финансовых средств в федеральный, региональные и муниципальные бюджеты за счет взимания земельного налога или арендной платы в случае понуждения собственника объекта недвижимости к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке п.

3 ст. 39.20 ЗК РФ — к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:4. В случае если земельный участок, в отношении которого установлен публичный сервитут, находится в общей долевой собственности или предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, то плату за публичный сервитут для каждого из участников долевой собственности или арендаторов рекомендуется рассчитывать пропорционально их доле в праве собственности (в праве аренды) на земельный участок.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка со множественностью лиц

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление) обращаются физические и юридические лица, являющиеся арендаторами по договорам аренды земельных участков, заключенных с множественностью лиц на стороне арендатора, c заявлениями о государственной регистрацией договоров передач своих прав и обязанностей третьему лицу. Указанные арендаторы передают только свои права и обязанности отдельно от иных арендаторов по договору аренды, то есть, передаются права и обязанности не всех арендаторов, а лишь тех, кто не желает или не должен участвовать в арендных правоотношениях.

В соответствии с п.1 ст. 308 Гражданского Кодекса РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон — кредитора или должника — могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если арендаторы являются собственниками объектов недвижимости, которые расположены на неделимом земельном участке. Такой договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды лиц, ставших правообладателями здания, сооружения или помещений, в результате каких – либо сделок или по иным основаниям.

Пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ предусмотрена возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу. Таким образом, при передаче прав и обязанностей происходит замена стороны договора в целом. Возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Земельным Кодексом РФ не предусмотрена.

Кроме того, п. 9 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрен иной механизм замены лица в договоре аренды земельного участка, заключенного с множественностью лиц на стороне арендатора. Учитывая изложенное, новому правообладателю объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, для вступления в договор аренды, заключенный с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо составить с арендодателем соглашение о вступлении в договор аренды как лица на стороне арендатора. Данное соглашение подлежит государственной регистрации, если сам договор аренды подлежал государственной регистрации и срок его действия не истек.

В соответствии с п. п. 22 п. 1 ст.

333.33 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию данного соглашения составляет для юридических лиц 22000 руб., для физических лиц 2000 руб.

Управление обращает внимание заявителей на то, что если земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится в муниципальной или государственной собственности, или государственная собственность на него не разграничена, то в соответствии с ч.

2 ст. 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты совершения такой сделки обязан направить в Управление заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.