Полномочия управляющей компании юридического лица

Обязанности управляющей компании

Журнал Этажи Полезные статьи February 7, 2020 11:16

Управляющая компания МКД: обязанности и права

Время чтения: 5 минутЖилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве.

Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы.

Согласно нормам Жилищного кодекса, коммунальная организация является одной из форм управления МКД.

Рекомендуем узнать более детально, чем ещё занимается . Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:

• Жилищный кодекс РФ.
• .
• .
• .
• .

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу.

Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или . Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

• Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
• Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
• Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.
• Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
• Подготовку дома к очередному сезону.
• Капитальный, косметический сезонный ремонт.

Данный перечень далеко не исчерпывающий.

Конкретизация обязанностей осуществляется в. Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД.

Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

1. мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
2. обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
3. монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.
4. создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
5. поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
6. ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
7. благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
8. устранение аварийных ситуаций и их последствий;
9. проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
10. своевременный вывоз мусора и ТБО;

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания. В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте.

Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик. Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – и . Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий.

Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

1. уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.
2. проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
3. текущий и капитальный ремонты;
4. инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
5. обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций.

Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

• Организация собраний собственников.
• Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
• Выявление расхитителей энергоресурсов.
• Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.
• Регистрационный учёт жильцов.
• Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
• Хранение технической документации на дом.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы. У управляющей организации есть не только обязанности.

Она, например, имеет право:

• В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
• Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
• Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
• Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
• Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
• Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
• Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
• Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора. На коммунальную организацию возложено множество функций.

Она:

1. обслуживает дом;
2. является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.
3. выступает посредником в поставке ресурсов;
4. поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
5. представляет собственников жилья перед РСО;
6. осуществляет ремонт;

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком. Недовольство работой УК – распространенное явление.

Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

1. прокуратуру;
2. местную администрацию;
3. суд;
4. контролирующие структуры – , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права.

Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы. Для этого нужно составить письменную , детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями.

Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца. Узнайте подробнее Если потребители услуг четко представляют, какие обязанности возложены на коммунальщиков, а какие – нет, у них реже будут возникать вопросы вроде того, кто должен ремонтировать домофон, обеспечивать охрану территории и так далее. Как правило, в договоре прописываются дополнительные обязанности УК.

Если соответствующих пунктов нет, фирма не проводит некоторые мероприятия по уходу за придомовой территорией:

1. ремонт дорожек.
2. обрезку деревьев;
3. обустройство клумб и газонов;

Также УК не предоставляет услуги типа работы консьержа, охраны парковки, установки на территории МКД камер видеонаблюдения.

Зная перечень обязанностей управляющей организации, жильцы, с одной стороны, избегут завышенных ожиданий, а с другой – не растеряются, если придется отстаивать свои права в разных инстанциях. В этом контексте важное значение приобретает грамотно составленный договор между жильцами и УК. Именно на основании этого документа можно добиться успешного сотрудничества и исключить взаимные претензии.

Какие права и обязанности у управляющей компании

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов.

В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно.

Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков.

Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома.

Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом.

С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу.

В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности.

Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год.

Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы. Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом.

Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

1. Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
2. Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.
3. Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
4. Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
5. Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
6. Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
7. Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
8. Прочистка канализации общедомовых стояков;
9. Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

1. Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
2. Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;
3. Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
4. Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

1. Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
2. Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания.

   Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;

3. Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов.

   Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья.

Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения.

Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья.

Приведем один из самых распространённых примеров.

Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний.

Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах.

Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п.

14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности.

Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность.

Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура.

В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства.

Главная проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии.

И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке.

Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию.

А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

data-full-width-responsive=»true» Поделиться: АктуальноеНаша группа ×Рекомендуем посмотретьИнформационный интернет портал Мир ЖКХ — это ресурс на котором Вы всегда можете найти актуальную информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве нашей страны, её изменениях, проблемах и пути их решения.

© Copyright 2023, Мир ЖКХ. Все права защищены. 33214b9f6df54629

Полномочия управляющей компании по управлению многоквартирным домом?

0 Разместил: Московские Юристы Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента 08.01.2020Вопрос: Какие полномочия у управляющей компании по управлению многоквартирным домом?Ответ: В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей организацией.Полномочия управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, в соответствии с которым управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.

2.3 ст. 161, ч. ч. 1, 2, 4 ст.

162 ЖК РФ).Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (п.

2.3 ст. 161 ЖК РФ).ЖК РФ, устанавливая основные полномочия управляющей компании, определяет их через обязательства компании, к которым относятся, в частности:

1. договорная деятельность, которая включает в себя отношения с другими организациями и поставщиками. К этой группе полномочий относится заключение соглашений на оказание работ по ремонту общего имущества, подачу энергетических ресурсов, вывоз и последующая утилизация отходов, уборку территории, расположенной около дома, других услуг, связанных с содержанием и управлением дома.

Отметим, что с момента выбора способа управления многоквартирным домом управляющей организацией именно она в силу закона является полномочным представителем собственников помещений во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями и лицом, обязанным перед ресурсоснабжающими организациями во всех правоотношениях, охватываемых понятием «управление многоквартирным домом».Управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного дома; а также дает право требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги (п. п. 2, 8, 9, 31, 32, 63 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, ч.

ч. 6.2, 7 ст. 155 ЖК РФ);

1. финансовая деятельность, связанная с проведением расчетов по выполнению условий договора на управление МКД, обязательств, связанных с управлением и содержанием дома, организация учета, а также приема платежей за предоставление услуг (ч. ч. 4, 7 ст. 155 ЖК РФ).

Отметим, что управляющая организация имеет право выбора способа принятия оплаты от населения за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, в том числе и через платежных агентов. Так, в силу ч. 15 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация, которой вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности;

1. управление МКД (ч. ч. 3.1, 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п. п. 2, 4 Правил N 416): ведение реестра собственников помещений в МКД, подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов и др.
2. технический контроль (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. «б» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядка их оказания и выполнения, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290; п. п. 9, 10, 12, 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее — Правила N 416)), в т.ч. планирование деятельности по осуществлению осмотров за надлежащим состоянием общедомового имущества, проведением работ по ремонту, контроль за качеством услуг, поставляемых сторонними организациями, ведение и хранение необходимых технических документов;
3. взаимодействие с жильцами МКД (ч. ч. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ; ч. ч. 4, 5 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»; п. 5 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731), включая ответы на письма, предоставление документов, прием жалоб и претензий, рассмотрение заявок и предложений по вопросам эксплуатационного обслуживания МКД;

Читайте ещё по этой теме:

1. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание
2. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом

Автор: Л.В.