Площадь средняя за год у арендатора

Ставка арендной платы

193 705 0 27504 08 февраля 2016 13:42 — объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

— общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное объектом сделки.

Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров — свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя. Особенности ставки арендной платы: — размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом.

К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание; — величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия; — арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора; — главная обязанность арендатора — своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное возникает после передачи имущества в пользование; — при нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность — надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

зависит от следующих факторов: 1. Уровня предложения и спроса на рынке. 2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

должна покрывать арендодателю: — административные расходы, на страхование объекта и его техническую эксплуатацию; — рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика; — затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения. ограничена: — выплатой по займу для покупки такого же объекта; — рентабельностью средств, вложенных в объект.

Оценка ставки арендной платы — процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды.

При проведении оценки должны учитываются следующие факторы: — достаточность периода экспозиции объекта аренды; — наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц; — повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка; — предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся. Оценка ставки арендной платы — обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух: — суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли; — суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих. при кратко- и среднесрочной аренде может быть: — постоянной — без изменений в течение всего срока договора; — переменной — с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

рассчитывается следующим образом: Арендная плата = П*Ки*Б, где П — площадь, Ки — коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя, Б — базовая ставка аренды. Базовая ставка арендной платы: Б = Сап*К, где К — показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее); Сдап — средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы: — тип застройки;- территориальное расположение;- организационно-правовая форма;- состояние помещений и прочие факторы.

1. сущность ставки арендной платы
2. особенности ставки арендной платы
3. ставка арендной платы
4. расчет ставки арендной платы
5. оценка ставки арендной платы

На главную!

нужно 10+ голосов Лучшее за месяц нужно 25 голосов Лучшее за все время нужно 50+ голосов

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта.

Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах. Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина.

При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

• Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.
• Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее.

Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

1. фиксированная целиком за нежилое помещение;
2. фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.
3. цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

1. окружающая инфраструктура;
2. месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
3. разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
4. стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
5. изношенность строения;
6. состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
7. ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка.

Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу. А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией.

Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению. Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов.

В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

• Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.
• Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев.

Формула расчета ставки будет выглядеть так:

1. АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;
2. АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
3. АП=АИ+АЗ, в ней

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

• КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
• К2 – месторасположение объекта;
• АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
• КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
• ПО – площадь объекта аренды (общая).
• ККН=К1+К2+К3
• К1 – параметр степени благоустройства;
• КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
• ККН – коэффициент качества объекта:
• БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
• КВ – вид нежилого объекта.
• Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
• КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
• К3 – параметр удобства использования.

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва).

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

• Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
• Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
• Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
• При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.
• По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами. Источник: https://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы.

Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа. В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения.

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто. Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

1. Техническое состояние помещения;
2. Степень изношенности здания;
3. Ключевое назначение помещения.
4. Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
5. Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
6. Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект. Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц.

В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма.

Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником.

При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей. Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек. В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

• ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
• Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
• ПД = Аим + Азем, где

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости.

Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

1. Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
2. В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
3. S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
4. Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
5. Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3.

Для всех остальных типов используется 1; Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ; Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора.

Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1; Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду. Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

• В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
• Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
• По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
• Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
• Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой.

Изучить пример можно здесь. Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/raschet-arendnoi-platy-za-nejiloe-pomeshenie-primer-i-pravila-rascheta/ При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование. Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне.

В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

1. За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
2. За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ.

Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.

Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа.

Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к.

от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

1. Цена за квадратный метр.
2. Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.
3. Фиксированная стоимость.

Что важно при расчете арендной платы:

• Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
• Размещение нежилого помещения.
• Назначение объекта.
• Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды).

В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор. Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки. В общем случае формула будет выглядеть так: Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

1. Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
2. Аим – плата за имущество.
3. Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.
4. j инф – индекс инфляции.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле: Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

1. Бап – годовая базовая ставка за 1 кв.

   м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).

2. Кт – тип нежилого помещения.
3. Кнж – показатель качества нежилого помещения.
4. Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
5. Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
6. Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

1. Кк3 – коэффициент удобства пользования.
2. Кк2 – коэффициент размещения объекта.
3. Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
4. Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
5. S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле. Фирма занимается размещением рекламы.

Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина.

Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет. Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура.

Формула для расчета: Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
3. Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
4. Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
5. Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
6. Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
7. Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
8. Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
9. Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
10. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
11. Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
12. Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).

Общая сумма Кк = 0,9.

1. 4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
2. В месяц это выйдет 14515,2 рублей.
3. По принятой формуле получаем размер арендной платы:
4. Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника.

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы. Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон. При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе.

В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

• Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.
• Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obshhaya-informatsiya-i-nyuansy.html Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур: Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С): W = Q × 24 часа × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°)) А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м.

высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³: Q = 0.0119 Гкал/ч W = 26,944 Гкал в год Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.

Арендная плата – что это такое В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения.

При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи. Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

1. Ключевое назначение помещения.
2. Степень изношенности здания;
3. Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
4. Техническое состояние помещения;
5. Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
6. Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;

В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв.

м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

1. в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
2. более 3 (трех) метров – 0,07;
3. меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности: Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

1. для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
2. для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле. Ваша калькуляция затрат на квадратный метр площади должна содержать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади плюс накладные расходы, которые утвержденным в Вашей компании способом распределяются на эту площадь, а также заложить % рентабельности на данные услуги. В составлении калькуляции затрат на помещение нет ничего сверхъестественного.

Я предлагаю Вам составить всю калькуляцию изначально, т.е. разработать тарифную ставку, исходя из всех затрат. Итак, Вам необходимо собрать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади.

Например это могут быть следующие затраты: электроэнергия, теплоэнергия, уборка площадей, соответственно если уборка осуществляется Вашими сотрудниками, то необходимо добавить в калькуляцию и страховые взносы, амортизационные отчисления и другие прямые расходы, которые возможно напрямую отнести на содержание данных площадей.

Источник: https://yaklerk.ru/raschet-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-primer/ Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора.

При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь. Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению.

Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

1. Площадь объекта.
2. Базовая ставка платы за 1 кв. м.
3. Предназначение помещения и т. д.
4. Степень износа здания и помещения.

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора.

Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

• Уровень изношенности объекта.
• Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
• Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
• Материалы, которые были использованы при возведении здания.
• Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года: Город Цена аренды (руб. за 1 кв. м.) Севастополь 367 003 Москва 157 948 Санкт-Петербург 114 640 Сочи 106 781 Ярославль 85 499 Симферополь 75 685 Тюмень 71 184 Ростов-на-Дону 67 640 Воронеж 65 247 Белгоод 61 702 Омск 30 869 Базовой ставкой называется размер арендной платы, начисляемый на 1 кв.

м. площади нежилого недвижимого имущества. Конкретный размер базовой ставки определяется в каждом регионе местными органами власти. Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции).

В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

1. Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
2. Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

1. Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
2. Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
3. Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы: Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости. Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

• Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
• Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.
• Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости.В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией.

Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

1. Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
2. Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула: ПД = Аим + Азем, где:

1. ПД – размер арендной платы.
2. Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
3. Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле: Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где:

1. Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора.

   Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).

2. Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
3. Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости.

   В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3.

   В остальных случаях показатель считается равным единице.

4. Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.
5. Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков.

   Этот показатель тоже определяется официально.

6. S – общая площадь объекта.
7. Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер.

Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

1. Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
2. В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.
3. Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
4. Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
5. Территориальный коэффициент – 1,25.
6. Площадь – 50 кв. м.
7. Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит: 50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

1. По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
2. Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

• Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
• Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей.

Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными. Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

1. Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
2. Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу.

В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили. Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.