Нормативка по ипотеке и арендному жилью


Нормативка по ипотеке и арендному жилью

Ипотека или аренда: что выгоднее в новых экономических условиях


Арендовать жилье в среднесрочной перспективе выгоднее, чем покупать с помощью ипотеки. Однако россияне предпочитают переплатить, но получить жилье в собственность Фото: Юрий Смитюк/ТАСС Аренда жилья в финансовом плане выигрышнее, чем приобретение квартиры в ипотеку.

За счет разницы между арендной ставкой и ежемесячным платежом по кредиту в течение 20–30 лет можно накопить на 100%-ную оплату новой квартиры, подсчитали московские риелторы по просьбе «РБК-Недвижимости». Выгодными условия по ипотеке становятся в том случае, если у покупателя достаточно собственных средств, чтобы внести не менее 63–65% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Языком цифр По итогам шести месяцев 2015 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве, по данным риелторской компании Est-a-Tet, составил 5,8 млн руб.

При такой цене размер ежемесячных выплат по ипотеке (по программе с субсидированной ставкой при первоначальном взносе от 20%) составит 49,5 тыс. руб. Если брать кредит в рамках стандартных ипотечных программ (с минимальной ставкой от 13,5% и первоначальным взносом от 15%), то размер ежемесячных выплат будет выше — 59,6 тыс. руб. При этом в аренду однокомнатная квартира экономкласса в Москве в среднем сдается за 28–30 тыс.

руб., комфорт-класса — за 35–38 тыс. руб. в месяц. Получается, что средний ежемесячный платеж по жилищному кредиту для однокомнатной квартиры больше средней арендной ставки как минимум на 21,6 тыс.

руб. в месяц. Аналогичные расчеты Est-a-Tet для двухкомнатных и трехкомнатных квартир показали, что ипотека вдвое дороже, чем аренда (см. таблицу). квартира Средний бюджет предложения, млн руб. Ипотека с господдержкой, ставка 11,5%, срок кредита до 20 лет, платеж в руб.

Стандартная программа, ставка 13,5%, взнос от 15%, срок кредита до 20 лет, платеж в руб.

Средняя ставка аренды, руб. в месяц ЭКОНОМ / КОМФОРТ 1-комнатная 5,8 Взнос 20%, платеж 49 590 Платеж 59 622 28 000 — 35 000 2-комнатная 9 Взнос 20%, платеж 76 950 Платеж 92 517 35 500 — 45 000 3-комнатная 11,9 Взнос 35%, платеж 82 670 Платеж 122 330 45 000 — 61 000 БИЗНЕС 1-комнатная 12,1 Взнос 35%, платеж 84 060 Платеж 124 380 55 000 2-комнатная 19 Взнос 60%, платеж 81 225 Платеж 195 315 90 000 3-комнатная 25,9 Взнос 70%, платеж 83 042 Платеж 266 245 140 000 Источник: Est-a-Tet Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассмотрела ситуацию на конкретном примере однокомнатной квартиры в Медведково площадью 39 кв.
Средняя ставка аренды, руб. в месяц ЭКОНОМ / КОМФОРТ 1-комнатная 5,8 Взнос 20%, платеж 49 590 Платеж 59 622 28 000 — 35 000 2-комнатная 9 Взнос 20%, платеж 76 950 Платеж 92 517 35 500 — 45 000 3-комнатная 11,9 Взнос 35%, платеж 82 670 Платеж 122 330 45 000 — 61 000 БИЗНЕС 1-комнатная 12,1 Взнос 35%, платеж 84 060 Платеж 124 380 55 000 2-комнатная 19 Взнос 60%, платеж 81 225 Платеж 195 315 90 000 3-комнатная 25,9 Взнос 70%, платеж 83 042 Платеж 266 245 140 000 Источник: Est-a-Tet Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассмотрела ситуацию на конкретном примере однокомнатной квартиры в Медведково площадью 39 кв.

м, за которую продавец просит 7 млн руб. «При первоначальном взносе в 30%, сроке кредитования в 20 лет и процентной ставке в 14% сумма платежа по кредиту составит 61 тыс.

руб. в месяц. За 20 лет набежит переплата порядка 10 млн руб.», — подсчитала риелтор. Стоимость найма той же квартиры, по ее словам, составляет примерно 30 тыс. руб. в месяц. То есть на ту сумму, которую человек переплачивает по ипотеке, он может снимать квартиру 28 лет.

Взносы по ипотеке и арендная ставка будут сопоставимы только в том случае, если покупатель заплатит первоначальный взнос в размере 65%, следует из расчетов, приведенных Оксаной Вражновой. К аналогичному выводу пришли риелторы компании «Инком-Недвижимость».

«Наши расчеты показали, что ежемесячный платеж будет равен сумме арендной платы, если первоначальный взнос не меньше 63% от стоимости залогового имущества»

, — рассказал директор департамента вторичного жилья «Инком» Сергей Шлома. Еще один пример разобрала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Для однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме в районе Речного вокзала стоимостью 5,5 млн руб.

ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет составит 57,3 тыс. руб. Аренда такой же «однушки» стоит не более 28 тыс.

руб. Если разницу от потенциального ежемесячного платежа в размере 29 тыс. руб. откладывать, то за 30 лет накопится 10,4 млн руб.

Неизвестно, как изменятся цены на жилье, однако гражданин избежит переплаты по процентам.

А это 16,2 млн руб.», — делает вывод Ирина Доброхотова. Расчеты могут корректироваться в случае, если ипотечные кредиты привлекаются при альтернативных (обменных) сделках, уточняют риелторы.

«В рамках альтернативных схем, при которых вырученные средства за продажу прежней квартиры идут в качестве первоначального взноса за вновь приобретаемую, при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму аннуитетного платежа, и сумму общей переплаты»

, — говорит Оксана Вражнова.

На вторичном рынке жилья, как отмечает Сергей Шлома, сейчас очень мало прямых ипотечных покупателей — не более 3–5%. Остальные — это участники альтернативных сделок, для которых ипотечный кредит является доплатой.

В среднем они берут в кредит по ипотеке порядка 3,2 млн руб. При ставке 13,5% им ежемесячно нужно отдавать банку примерно 41,5 тыс.

руб. при сроке кредитования 15 лет, 37,3 тыс. руб. — при сроке 25 лет. Это уже сопоставимо с арендой «однушки» комфорт-класса. Ипотека Аренда Плюсы

  1. Право распоряжаться жилплощадью на свое усмотрение на законных основаниях
  2. Возможность постоянной регистрации по месту жительства всей семьи
  3. Возможность через несколько лет иметь собственное жилье
  1. В среднесрочной перспективе более выгодная цена (относительно покупки с помощью ипотеки)
  2. Арендное жилье легко поменять

Минусы

  1. На время строительства многим людям приходится одновременно делать взносы по ипотеке и оплачивать аренду временного жилья
  2. Ипотека в период выплаты кредита не дает привилегий полноценного собственника.

    До окончательного погашения займа все возможные шаги в отношении квартиры, в том числе касающиеся перепланировки, покупателю придется согласовывать с банком (фактическим собственником жилья на время погашения кредита)

  3. Обременение обязательствами по ипотечному договору
  4. При покупке жилья в новостройке на начальном этапе реализации проекта возникают риски, связанные с недостроем
  5. Существенные переплаты по кредиту
  1. Необходимость инвестировать в чужую собственность
  2. Социальные нюансы, связанные с отсутствием своего жилья
  3. Возможность необоснованного повышения цен и других недружественных шагов со стороны хозяина арендуемой квартиры

Источники: «Миэль», «Азбука жилья», «Инком», «Бест-Новострой» Менталитет побеждает арифметику Финансовые потери — это не тот стимул, который может заставить российских покупателей отказаться от мечты иметь собственное жилье, уверены риелторы. «Специфика российского рынка существенно отличается от западного, где люди привыкли снимать жилье на протяжении всей жизни.

У нас наличие и качество собственного жилья является критерием жизненного успеха и семейной стабильности еще с советских времен. Менталитет большинства россиян таков, что они отдают явное предпочтение ипотечным кредитам», — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова.

Пока, по ее словам, аренда в нашей стране — это чаще всего вынужденная мера из-за невозможности купить отдельную квартиру даже с помощью ипотеки. В Москве вопрос выбора между ипотекой и арендой квартиры нужно решать исключительно в индивидуальном порядке. «Однозначного ответа, что лучше — арендовать или брать кредит, быть не может.

Все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека», — уверена Оксана Вражнова.

«Для одного человека основополагающим фактором является наличие собственной квартиры, другому важно быть мобильным — менять дома, районы или города в зависимости от обстоятельств», — отмечает Екатерина Артемова. Решение, как говорят риелторы, может быть продиктовано многими исходными условиями: временем, которое человек планирует жить в Москве, уровнем доходов и надежностью его источника, составом семьи и пр.
Решение, как говорят риелторы, может быть продиктовано многими исходными условиями: временем, которое человек планирует жить в Москве, уровнем доходов и надежностью его источника, составом семьи и пр.

Владимир Миронов

Кто в съеме хозяин

Платежи по ипотеке из-за снижения ставок приблизились к арендной плате за съемную квартиру. Это подталкивает арендаторов к мысли обзавестись собственным жильем. Однако их массового ухода в покупатели жилья пока не наблюдается, отмечают эксперты.

Фото: iStock Стандартная «однушка» в новом жилом комплексе комфорт-класса в Москве сейчас стоит около 7,5 млн рублей, говорит главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Если взять кредит по программе ипотеки с господдержкой под 6,5%, то при взносе в 20% и 30-летнем сроке погашения ежемесячный платеж составит около 35 тысяч рублей.

Это дешевле, чем арендовать типовую «однушку» по средней цене в 39 тысяч рублей. Однако при таких расчетах обычно не учитывается нюансов: необходимо где-то жить до сдачи дома в эксплуатацию, нужно вложиться в ремонт, мебель и бытовую технику.

При покупке жилья на вторичном рынке на аренду и ремонт тратиться не придется, но ставки и платеж будут выше.

При стоимости квартиры около 8 млн рублей и ставке в 8% годовых придется ежемесячно вносить около 45 тысяч рублей. Кстати, средний срок погашения ипотеки — около 8-9 лет, отмечает Попов. При таком графике платеж за новостройку составит около 70 тысяч рублей, за «вторичную» квартиру — 95 тысяч.»В других регионах цены другие, но соотношения между экономической целесообразностью покупки или аренды кардинально не отличаются», — сообщает Попов.
При таком графике платеж за новостройку составит около 70 тысяч рублей, за «вторичную» квартиру — 95 тысяч.»В других регионах цены другие, но соотношения между экономической целесообразностью покупки или аренды кардинально не отличаются», — сообщает Попов.

Разница составляет несколько тысяч рублей в ту или другую сторону. Так, в Санкт-Петербурге, по данным портала «Мир квартир», средняя цена квадратного метра в новостройке в октябре составляла около 141 тысячи рублей. За 40-метровую квартиру при этом придется платить около 29 тысяч, аренда же стоит в среднем 22 тысячи рублей.

Во Владивостоке расчетные платежи по ипотеке превышают аренду примерно на 5 тысяч рублей, в Екатеринбурге ипотека на тысячу дешевле аренды.

В Кирове арендовать жилье можно в среднем за 7362 рубля в месяц, покупка обойдется в 9468 рублей ежемесячно.Есть психологический момент: раз ставки по ипотеке снизились с 14% до 6,5% — значит, надо покупать, говорит руководитель департамента агентства «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков, но резкого перехода арендаторов в покупатели пока не наблюдается. Не все готовы взять обязательства на много лет вперед, особенно сейчас.У ипотеки есть преимущество — квартира становится собственностьюРазрыв между арендой и ипотекой будет увеличиваться, считает основатель сервиса Realiste Алексей Гальцев. Цены на новостройки поднялись, арендные ставки будут снижаться из-за уменьшения доходов населения.

Это может разочаровать покупателей-инвесторов (около 20% воспользовавшихся льготной ипотекой).

«Раньше инвестор покупал квартиру за 9 млн руб и сдавал ее по 45 тысяч, что давало 6% в год. Теперь эта же квартира стоит 10 млн рублей, а аренда упала — сдать можно за 40-45 тысяч, доходность на уровне 4,8%», — считает Гальцев.В Москве в октябре зарегистрировано наибольшее за все годы количество ипотек — более 12 тысяч договоров, сообщает региональное управление Росреестра.

Это на 15% больше рекордного декабря прошлого года.

Инфографика «РГ»/Антон Переплетчиков/Марина Трубилина

Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье»

До 31.03.2017 в России действовала программа , которая признана неэффективной, а ее реализация крайне неудовлетворительной. В условиях кризиса выполнить поставленные задачи в значительном объеме не удалось.Постановлением Правительства Российской Федерации от

«О внесении изменений в государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

указанная программа была отменена.Так, 31.03.2017 была принята новая редакция программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», в структуру которой были добавлены и иные программы, одной из которых является «Ипотека и арендное жилье» (определяется как приоритетный проект (далее- проект)).

Примечательно, что паспорт данного проекта был принят 19 октября 2016 года.Заказчиком проекта выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, руководитель проекта — генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — ).В ходе разработки проекта для его реализации были обозначены и разработаны:

  1. сроки;
  2. .
  3. , который предусматривает систему финансирования, распределенную по источникам и годам;
  4. основные этапы реализации;
  5. , которые направлены на улучшение жилищных условий населения страны;

Проект будет реализовываться по трем основным направлениям:

  • .
  • .
  • .

Окончание действие проекта запланировано на 2020 год, однако в паспорте установлен прогноз и на 2025 год.Главная цель проекта — улучшение жилищных условий граждан РФ путем выполнения высоких темпов ввода жилья и стимулирование спроса. Исходя из паспорта проекта в 2018 году планируется ввести в эксплуатацию 88 миллионов квадратных метров жилья, а в 2020 году — 100 миллионов.

Кроме того, в 2018 году запланировано выдать один миллион ипотечных кредитов, в то время как в 2020 году — один миллион двести тысяч кредитов. Прогнозируется, что в 2018 году будет привлечено инвестиций на сумму 15 млрд.

рублей для создания арендного жилья.Достижение цели планируется следующими способами:

  1. увеличение доступности ипотечного кредитования для граждан, снижение финансовых рисков, внедрение электронных закладных;
  2. обеспечение максимально высоких темпов строительства, в том числе путем вовлечения в строительство неэффективно используемых земель (федеральных, региональных, муниципальных), а также путем финансирования строительства в рамках проектов комплексного развития территорий;
  3. осуществление по строительству специального арендного жилья, в том числе с помощью коллективных инвестиций.

Проект разработан для устранения существующей проблемы с жильем для рядовых граждан страны. Предыдущая программа «Жилье для российской семьи» с указанной проблемой не справилась.Многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир в аренду арендаторам, именуется доходным.В настоящее время доходные дома планируется возродить в рамках реализации приоритетного проекта.

В различных регионах страны подготовлена нормативная база для осуществления строительства таких домов, а в некоторых — такое жилье уже существует.В 19 регионах России предусмотрены конкретные меры, направленные на создание наемного жилья. В 11 из них определены ресурсы для реализации таких мер. В 8 из указанных регионов предусмотрено частичное финансирование из бюджета.

На сегодняшний день уже существует практика создания доходных домов. Например, в Республики Башкортостан реализация проектов показала стоимость аренды ниже взносов за ипотеку, однако арендная плата в квартире такого дома значительно выше рыночной.Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России.В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство.

Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников.

Это связано прежде всего с тем, что целевая группа населения — возможных арендаторов — это граждане, которые не имеют возможности оплачивать ипотечные платежи, а также не готовы переплачивать за аренду выше рыночной цены. При таких условиях основной вопрос находится в плоскости возможностях государства, конкретного региона или муниципалитета поддерживать инвесторов строительства доходных домов.В плане проекта указаны основные его направления:

  1. развитие рынка ипотеки;
  2. развитие жилищного строительства;
  3. развитие рынка арендного жилья.

Каждое из них имеет этапы, контрольные точки, сроки реализации. Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020).В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года.

Всего за указанный период планируется затратить:

  1. 15 819 400 миллионов рублей — внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).
  2. 34 400 миллионов рублей — бюджет субъектов РФ;
  3. 80 000 миллионов рублей — федеральный бюджет;

По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам.Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов. Исходя из вышеуказанного бюджета — основная масса денежных средств будет аккумулироваться из внебюджетных источников, то есть за счет средств АИЖК, населения, инвесторов и банков.Паспорт проекта рассчитан на реализацию с 01.11.2016 по 31.12.2020, однако в плане достижения показателей проекта установлен прогноз на 2025 год, что может означать о возможной пролонгации действия программы на больший срок (возможно, при успешной реализации до 2020 года).Согласно данным заказчиком выступает Министерство строительство и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

Руководителем выступает генеральный директор АИЖК.Именно через АИЖК планируется осуществление задач проекта.Так, указанное АО осуществляет вовлечение в строительство федеральные, региональные и местные земли, осуществляет деятельность по привлечению инвесторов (в том числе с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг).В рамках осуществления строительства арендного жилья АИЖК будет выступать в качестве основного инвестора, использовать инструмент коллективных инвестиций.

Средства АИЖК указаны как один из источников внебюджетного финансирования рассматриваемого проекта. В дальнейшем возможна корректировка и обновление задач и направлений деятельности АО.Таким образом, по сути АИЖК выступает в качестве исполнителя всего проекта. Перед агентством поставлен ряд задач и определены инструменты, с помощью которых цель проекта должна быть достигнута.Важнейшей частью паспорта проекта является результаты реализации программы, так как без их постановки невозможно ее последовательное осуществление.

Перед агентством поставлен ряд задач и определены инструменты, с помощью которых цель проекта должна быть достигнута.Важнейшей частью паспорта проекта является результаты реализации программы, так как без их постановки невозможно ее последовательное осуществление. Как и весь проект, результаты разделены на конкретные блоки, для каждого из которых предусмотрены собственные результаты, однако к основным ожидаемым результатам программы можно отнести:

  1. ввод в эксплуатацию 20,4 миллионов квадратных метров жилья;
  2. перевод ипотечного рынка в электронный формат;
  3. реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья.
  4. вовлечение федеральных земель под жилищное строительство (13 500 га);

В указанной категории к результатам программы относится:

  1. ежегодное выделение 20 миллионов рублей из федерального бюджета на реализацию проекта.
  2. обеспечение земельных участков, на которых осуществляется застройка, инженерной инфраструктурой;
  3. строительство в центральных частях крупных городов (свыше 250 тысяч человек);

По направлению развития рынка ипотеки ожидаются следующие результаты:

  1. внедрение возможности использования электронной закладной.
  2. сокращение временных издержек с помощью внедрения ипотечной системы в электронном виде;
  3. обеспечения банкам равного доступа к долгосрочному финансированию ипотечных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг;

В рамках развития рынка арендного жилья основными результатами является:

  1. внедрение лучших мировых практик в указанной области, в том числе в сфере налогового стимулирования;
  2. реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья.
  3. создание Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами в целях реализации инструмента коллективных инвестиций;

Признание неэффективной и, как следствие, отмена программы «Жилье для российской семьи» потребовала продолжения начатого в рамках другого проекта, в том числе и устранение «ошибок» предыдущей программы и дальнейшую реализацию строительства доступного жилья для населения страны.В результате чего в структуру госпрограммы, в которую входила ЖРС, был интегрирован приоритетный проект «Ипотека и арендной жилье», в рамках осуществления которого будет проводиться работа по стимулированию строительства доступного жилья.

Реализация указанного направления планируется за счет субсидирования регионов из средств федерального бюджета на строительство инженерных сооружений (для обеспечения строящихся домов в будущем).Кроме того, проектом планируется активизировать ипотечный рынок.

Будет предпринята попытка облегчения получения ипотеки (за счет электронной формы), стимулирование банков на участие в проекте. Также в рамках проекта будет реализовано возвращение так называемых «доходных домов», то есть арендного жилья с конкурентно способной ценой за аренду.

В основном, такая мера предпринята в связи с отсутствием возможностью у многих граждан РФ выплачивать ипотечные платежи.Таким образом, будет предпринята новая попытка решения вопроса с доступностью жилья для граждан в Российской Федерации.Преимущества арендного жилья по проектуВ рамках осуществления проекта планируется строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду. Если цена за аренду действительно будет рыночной, то в чем отличие такой аренды от обычной аренды, которая существует на сегодняшний день на рынке аренды недвижимости?Строительство таких жилых домов будет осуществляться непосредственно для сдачи в аренду, то есть у граждан появляется возможность снять квартиру не на вторичном рынке жилья, а совершенно новую и построенную для таких целей.

В таком случае конкурентное преимущество такой аренды на лицо. Кроме того, строительство домов осуществляется с государственной поддержкой, что дает некоторые гарантии при планировании решения жилищного вопроса в будущем.

Проект «Ипотека и арендное жилье»

» Дата:17.07.2020

Автор статьиЮристНаписано статей177 В ближайшем будущем правительство направит усиленное внимание на программы и проекты, цель которых – улучшить условия проживания людей.

К ним относится проект «Ипотека и арендное жилье», который будет действовать до конца 2020 года. Данный проект получил согласование и утверждение со стороны представителей исполнительной власти.

Если до 2020 года проект покажет достойную реализацию и выполнение поставленных целей, то действие программы могут продлить до 2025 года. Проект разработан для улучшения и изменения условий проживания граждан РФ – на обеспечение людей комфортным, доступным по цене жильем, необходимым коммунальным обслуживанием.

Варианты достижения цели – повышение темпов ввода жилья и увеличение спроса на него. Цели проекта различны в зависимости от предпочтений конкретных людей – проживание в личной квартире или арендованной.

В процессе создания проекта сформулированы:

  1. главные этапы воплощения проекта в жизнь;
  2. паспорт проекта, предусматривающий особенности финансового обеспечения, которые рассортированы по источникам средств и годам;
  3. планируемые результаты.
  4. цели и задачи, поставленные для улучшения и изменения условий проживания людей;
  5. планируемые сроки;

В проекте рассматриваются возможные риски и способы по их предотвращению. К таким рискам относятся следующие.

  • Отсутствие регуляторных изменений или их задержка. Для предотвращения этой ситуации планируется создание рабочих групп, участники которых будут согласовывать изменения в законодательстве РФ.
  • Незаинтересованность возможных инвесторов в однотраншевых ИЦБ с поручительством АИЖК. Способы предотвращения следующие: разработка регуляторных изменений и иные варианты увеличения привлекательности ИЦБ.
  • Ухудшение макроэкономических условий, повышение ключевой ставки, стоимости фондирования – что в итоге приведет к незаинтересованности людей в жилье и ипотечном кредитовании. К способам предотвращения такой ситуации относятся следующие: непрерывное отслеживание условий внешней среды, оптимизация и актуализация разработанных программ, разработка для людей возможностей льготного ипотечного кредитования.
  • Наличие конкурентов в виде теневого сектора аренды жилья, условий для бесплатной приватизации квартир по договору соцнайма. Для решения этой проблемы планируется изменить законодательство РФ.

Также воплощение проекта в жизнь предусматривает ряд возможностей:

  1. оптимизация макроэкономической ситуации, что заинтересует граждан в ипотечном кредитовании.
  2. рост объемов ипотечного кредитования и ИЦБ;

В 2020 году планируется ввести в использование 100 000 000 квадратных метров жилья, выдать 1 200 000 ипотечных кредитов.

Это будет достигнуто следующими способами:

  1. использование 13 500 га федеральных территорий для организации строительства;
  2. выполнение пилотных проектов по возведению арендных объектов недвижимости.
  3. ввод в использование 20,4 млн м2 жилой собственности;
  4. разработка электронного ипотечного интернет-рынка;

В итоге проект должен привести к уменьшению кредитных ставок до 7-8% (по сравнению с текущими 9,75%).

Каждый год люди будут оформлять до 2 млн ипотек по сравнению с текущими 1,2 млн.

Каждая вторая семья в России сможет позволить себе оформить ипотеку. Те люди, которые не планируют приобретать ипотечные квартиры и дома, смогут воспользоваться новыми возможностями аренды.

Строительство арендных домов получит финансовое обеспечение со стороны ПИФов.

До окончания действия программы уполномоченные лица намерены привлечь в подобные ПИФы до 65 млрд рублей.

Любители аренды получат экономичное решение проблемы, а розничные инвесторы будут обеспечены выгодными инвестиционными инструментами. План проекта содержит направления, затрагивающие оптимизацию строительства объектов недвижимости, а также улучшение ипотечной и арендной сфер рынка. Каждое направление отличается конкретными этапами, значимыми моментами проекта, датами, к наступлению которых запланированные работы необходимо осуществить.

Каждое направление отличается конкретными этапами, значимыми моментами проекта, датами, к наступлению которых запланированные работы необходимо осуществить. В паспорте определен бюджет с 2017 по 2020 годы. С федеральных бюджетных средств планируется использовать 80 000 000 рублей, с бюджетных средств субъектов РФ – 34 400 000 рублей, а со средств АИЖК, инвесторов, кредиторов и граждан – 15 819 400 рублей.

Применение средств с местных бюджетов не запланировано.

Нагрузка ляжет на кредиторов, инвесторов, АИЖК и граждан. Предполагается, что развитие ипотечного рынка должно привести к таким результатам:

  1. разработка и внедрение системы кредитования уменьшит траты времени;
  2. банки получат одинаковый доступ к продолжительному финансовому обеспечению ипотек через эмиссию ипотечных ценных бумаг;
  3. появится электронная закладная, что также упростит программы кредитования.

В процессе развития рынка аренды планируемые результаты включают в себя:

  1. воплощение пилотных проектов по разработке арендных объектов недвижимости.
  2. внедрение проверенных общемировых практик в области налогового стимулирования и в иных рассматриваемых сферах;
  3. разработка Единого института развития с целью контроля над ПИФами в процессе воплощения в жизнь коллективного инвестирования;

Эксперты вынесли мнение по поводу перспектив ипотеки и арендного жилья. Согласно опросам, до 7 млн россиян готовы арендовать жилье.

Спрос на него есть, но если реальные доходы людей начнут повышаться, то население обратит внимание на объекты недвижимости получше.

До 7 млн россиян могут взять квартиры в аренду, если ставка по ипотеке будет уменьшаться до 8%. В 2018 году в России появилось только несколько арендных домов – для удовлетворения спроса этого недостаточно. При этом ипотека и покупка вторичного жилья требует значительных финансовых вложений, что не позволяет людям с их текущими доходами себе это позволить.

Вряд ли в сфере приобретения квартир и домов в собственность произойдет рывок. Ипотечная ставка стимулирует жилищный рынок, увеличивает ввод жилья, однако небольшие доходы ограничивают возможности людей.

До 2023 года годовые темпы увеличения роста реальных доходов будут не более 1,5%. По прогнозам экспертов, не менее 30 тысяч арендных договоров в год должны заключаться. Молодые семьи, военные, сотрудники полиции и соцработники вправе претендовать на арендное соцжилье, дотируемое средствами государства.

Сегодня объем арендного жилья – около 240 кв. м (7% от жилищного фонда). В России спрос на арендные квартиры есть: аренда предполагает упрощенное заселение, поскольку покупать такие объекты недвижимости в собственность не нужно.

При этом ставки по аренде зависят от ипотечных ставок. Если ипотечные ставки уменьшаются, то и стоимость аренды становится более доступной. В то же время эксперты сообщают о наличии 2 проблем.

  • Некачественные квартиры. В Москве проводился эксперимент, по итогам которого многие остались недовольны качеством жилья, однако небольшие доходы людей не позволяли им приобрести ипотечные квартиры, состояние которых лучше.
  • Если реальные доходы людей начнут улучшаться, то граждане станут чаще оформлять ипотеку, намереваясь приобрести качественное жилье. В связи с этим может возникнуть проблема с ненужными арендными домами. Возводимое жилье должно быть добротным – иначе при снижении спроса продать его на рынке не получится.

Раньше рынок аренды в РФ стоял на месте, внимание уделялось жилищной собственности. Люди убеждены, что аренда – временное, неустойчивое явление, а личная собственность – это надежность.

Это объясняется тем, что основная часть арендного жилья – в теневом нерегулируемом секторе экономики страны. Часто владельцы сдают квартиры и комнаты без подписания договоров, и жильцы не имеют законных способов защиты имущественных интересов. Если властям удастся создать рынок арендного жилья по доступным ценам, то население не откажется арендовать его у государства или официальных уполномоченных компаний.

И ставку необходимо сделать на новых технологиях, бизнес-моделях.

Активизация сферы строительства направлено на достижение таких задач:

  1. предоставление из федеральных бюджетных средств 20 млн рублей каждый год на выполнение желаемых задач.
  2. обеспечение инженерной инфраструктурой земельных наделов, где организовано строительство;
  3. возведение домов в центрах крупных городов РФ;

В ходе реализации проекта будут построены доходные дома – жилые многоквартирные дома, которых запланировано сдавать в аренду людям, не желающим оформлять ипотеку. В российских регионах уже составлена правовая база для строительства подобных домов, а в некоторых областях подобное жилье уже есть.

Власти планируют создание жилья, стоимость аренды которых будет ниже, по сравнению с рыночными ценами на вторичку.

Если же этого добиться не удастся, и привлекательность проекта для инвесторов будет низкой, то смысл в осуществлении проектов исчезнет. Также власти разрабатывают пилотные проекты на основе частно-государственного партнерства.

Если частный сектор получит муниципальную или региональную поддержку, то удастся организовать строительство жилья, стоимость которого оптимальна и для жильцов, и для инвесторов. Возведение и ввод в использование доходных домов вызывают вопросы у экспертов. Предполагаемые арендаторы – это люди, у которых нет финансовых средств взять жилье в ипотеку, которые не могут доплачивать за аренду выше рыночной стоимости.

В результате государству, региональным или муниципальным органам потребуется решать вопрос с поддержкой инвесторов возведения доходного жилья. Заказчик – Минстрой России, руководитель которого – гендиректор АИЖК.

Воплощение задач проекта в жизнь происходит через АИЖК.

Акционерное общество занимает федеральные, региональные и локальные земельные наделы под строительство, привлекает инвестирование различными способами – включая эмиссию ипотечных ценных бумаг.

АИЖК – главный инвестор при реализации арендного жилья. АО применяет инструмент коллективного инвестирования.

Финансы АИЖК – важный источник внебюджетного обеспечения работы.

Впоследствии вероятны обновление и актуализация задач, направлений работы АИЖК.

Итак, АИК – исполнитель поставленных задач. Государство определило перед акционерным обществом задачи и выдало инструменты, посредством которых в установленные сроки уполномоченные лица достигнут цели проекта.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Самым динамичным рыночным сегментом в сфере недвижимости считается аренда квартиры. Сделки заключаются от нескольких Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ предоставляет покупателю возможность стать официальным и Переуступка ипотеки на квартиру – смена владельца жилища и лица, выплачивающего долг за него. Налоговый вычет за ремонт квартиры в новостройке позволяет заявителю вернуть 13% за отделку и Бесплатная юридическая консультация: Федеральный номер: © 2023 Все о недвижимости

Жилищная политика

В функциях Минстроя России выработка и реализация государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики, в том числе развития жилищного строительства в Российской Федерации.

В целях повышения защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов внесены изменения в законодательство об участии в долевом строительстве.

3 июля 2016 г. принят закон, разработанный Минстроем России, вступающий в силу с 1 января 2017 г., которым установлены дополнительные требования к застройщикам, введен механизм внесения средств граждан на специальные эскроу-счета, предусмотрено создание компенсационного фонда долевого строительства. Одним из ключевых аспектов Закона является установление требований к финансовой обеспеченности застройщиков, а именно к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья.

Законом также урегулированы механизмы банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства, вступающие в силу с 1 июля 2017 г. Вместе с тем, предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации от 17 мая 2016 г. по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации Минстроем России реализуется комплекс мер по созданию и обеспечению деятельности компенсационного фонда долевого строительства. По данным Банка России всего за 2017 год в Российской Федерации выдано 1 086 940 ипотечных кредитов на общую сумму 2 021 402 млн.

рублей (на 26,9 % выше показателя 2016 года в количественном и на 37,3 % выше в денежном выражении). В 2018 году выдано 1 471 809 ипотечных кредитов на общую сумму 3 012 702 млн. рублей, что на 35,4 % выше в количественном и на 49 % выше в денежном выражении аналогичного периода 2017 года.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ежемесячного проводит оперативный мониторинг ситуации в жилищной сфере на территории субъектов Российской Федерации. С 2010 года в Российской Федерации наблюдалась положительная динамика по объему ввода жилья. В 2015 году этот показатель достиг рекордного уровня — 85,35 млн.

кв. метров, что на 1,4 % выше аналогичного показателя 2014 года (84,19 млн. кв. м). Также в 2015 году увеличился на 20,8 % объем ввода жилья эконом-класса и составил 37,1 млн. кв. метров (в 2014 году- 30,7 млн.

кв. метров). В соответствии с пунктом 9 Положения о порядке принятия Межведомственной комиссией по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, указанных решений, утвержденного приказом Минстроя России от 18 мая 2020 г.

№ 265/пр (регистрационный № 58473 от 26 мая 2020 г.) (далее — Межведомственная комиссия), уведомляем, что 22 июня 2020 года в 17:00 по каналам видеосвязи состоится заседание Межведомственной комиссии с целью принятия решений в соответствии с Правилами возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. № 629 (далее – Правила), о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным организациям строительной отрасли в целях реализации проектов жилищного строительства (кредитным договорам), отвечающим требованиям, предусмотренным пунктами 2 и 3 Правил.

Основной целью приоритетного проекта основного направления стратегического развития «Ипотека и арендное жилье» является улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья (ввод 88 млн кв.

метров в 2018 году, 100 млн. кв. метров в 2020 году) и стимулирования спроса (выдача в 2018 году 1 млн.

ипотечных кредитов, в 2020 году 1,2 млн. ипотечных кредитов). В рамках указанного направления базовыми подходами к способам и формам достижения целей по содействию улучшению жилищных условий граждан являются:

  1. обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории;
  2. повышение доступности ипотечных кредитов для граждан и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, внедрения электронных закладных, лучших мировых практик по раскрытию информации и иных мер;
  3. реализация «пилотных» проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций и выработке на этой основе предложений по дальнейшему развитию рынка арендного жилья.

На заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 г.

утвержден Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». В целях обеспечения работников организаций ОПК в городах Нижний Новгород, Пермь и Тула реализуются пилотные проекты по обеспечению жильем работников организаций оборонно-промышленного комплекса, расположенных в этих городах. Раздел содержит информацию о методологической поддержке органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по вопросам градостроительства В рамках реализации государственной программы

«Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»

оказывается поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Госпрограммой предусмотрены средства для улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, многодетных семей и т.д. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г.

№ 600

«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»

21 июля 2014 г. был принят Федеральный закон N 217-ФЗ

«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»

. Закон, разработанный при участии Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, предусматривает возможность строительства наемных домов субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и частными застройщиками.

Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наем жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой.