Метод правового регулирования жилищных правоотношений характеризуется
Жилищное право: понятие, основные принципы. Конституционное право граждан на жилище. Соотношение со смежными отраслями права.
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком.
В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» Метод ЖП права — это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений. Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений: 1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях; 2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.
Основные принципы жилищного права Система базовых идей, принципов, на основе которых строится подотрасль жилищного права: 1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст.
3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца.
Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий; 2) недопустимость произвольного лишения жилья.
Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается; 3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ; 4) доступность жилого фонда.
Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение; 5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищные фонды: понятие, их классификация и назначение.
Управление жилищным фондом. В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и т.д.). Порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Основания к снятию с учета граждан, имеющих право на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Сохранение права состоять на учете в качестве малоимущих.
ЖК РФ Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета. Жилищные нормы. Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма.
Требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам, установлены законом лишь относительно жилых помещений жилищного фонда социального использования. Они сводятся к следующему: а) жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; б) жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим требованиям; в) жилое помещение должно быть предоставлено в пределах нормы, установленной органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями на данной территории (п. 2 ст. 50 ЖК РФ); г) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов, без их согласия (п.
1 ст. 58 ЖК РФ); д) жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других обстоятельств, заслуживающих внимания (п.
2 ст. 58 ЖК РФ). Понятие «благоустроенное жилое помещение» включает в себя наличие водопровода, электрического освещения, ванной комнаты, вспомогательных помещений, встроенных шкафов, туалетной комнаты, центрального отопления, мусоропровода, лифта и др. Естественно, что уровень благоустройства жилых помещений в крупных городах выше, чем в малых городах и селах.
Понятие
«соответствие установленным санитарным и техническим требованиям»
предполагает создание условий, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность человека (обеспечение отдыха, сна, общения, организации питания, способность поддерживать нормальную температуру воздуха в жилом помещении, звуконепроницаемость, проветриваемость, естественное освещение, противопожарная безопасность). Обмен жилыми помещениями. Наниматель жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, имеет право, с согласияпроживающих с ним совершеннолетних членов семьи, обменять занимаемое ими жилое помещение с др. нанимателями. Предметом обмена могут быть жилые помещения, состоящие из квартиры, либо одной или нескольких комнат.
Смежные, неизолированные комнаты также могут обмениваться. Для того, чтобы оформить обмен, нужно обменщикам подать заявление в местную администрацию. Обмен жилых помещений оформляется обменным ордером.
Обмен жилых помещений происходит, если жилье находится в социальном найме.
Обмен жилых помещений не допускается в случае: 1. Наниматель предъявил иск о расторжении или изменении договора найма. 2. Жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию либо передается для государственных нужд.
3. Предстоит капитальный ремонт дома с перепланировкой.
4. В связи с обменом, жилищные условия одной стороны существенно ухудшаются, в результате чего, граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Консенсуальный 5. Договор присоединения – так как есть типовая форма Стороны: 1.
o В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан — нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения). 2. Наймодатель — собственник специализированного жилого помещения (РФ, S РФ или муниципальное образование) Члены семьи нанимателя также являются участниками договора НСЖП.
Закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи. Существенное условия: предмет Форма: простая письменная (п.
7 ст. 100 ЖК). Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания Объект: специализированное жилое помещение, т.
е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду Специализированный жилищный фонд – это совокупность государственных и муниципальных жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категории граждан по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: — служебные жилые помещения — жилые помещения в общежитиях — жилые помещения маневренного фонда — жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев — жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами — жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан — жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Порядок заключения договора Договор найма специализированного жилого помещения заключается исключительно на основании решения уполномоченного органа или должностного лица о предоставлении такого помещения.
Заключается по типовой форме.
Но, жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Обязанности нанимателя 1. не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, 2. не вправе передавать его в поднаем; 3.
не вправе отчуждать 4. обязан использовать жилое помещение по назначению 5. обязан обеспечивать сохранность жилого помещения 6. обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Права нанимателя: 1.
право на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; 2.
право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Обязанности наймодателя: 1. передать жилое помещение 2. обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
3. обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Права наймодателя 1. требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наемные дома. Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.
Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов. Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены такие дома и земельные участки. Цель использования здания в качестве наемного дома может быть изменена (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования, наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования) либо использование здания в качестве наемного дома прекращается в специальном порядке.
Изменение цели не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам.
Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная и (или) муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного указанными в части 5 настоящей статьи решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме.
Владелец счета Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы, которым могут выступать: 1.
региональные операторы. Этот вариант используется в домах, где контроль и управление осуществляется непосредственно собственниками или управляющими организациям (к примеру, в ТСЖ или в ЖСК). 2. Товарищества владельцев жилья, которые обязаны осуществлять контроль и управление домом. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете эффективно реализуется при условии, когда в составе ТСЖ находится, к примеру, два жилых дома с малым количеством жилплощади (меньше 40 квартир).
3. Жилищный кооператив (ЖСК или ЖК). Вариант реализуется, когда собственниками создан жилищный или иной кооператив и вынесено решение о создании фонда капитального ремонта общего имущества жилого здания на спецсчете, который открывается на имя кооператива.
Владелец счета Если средства будут поступать на банковский спецсчет, решением собрания устанавливаются его владельцы, которым могут выступать: 1.
3. Жилищный кооператив (ЖСК или ЖК). Вариант реализуется, когда собственниками создан жилищный или иной кооператив и вынесено решение о создании фонда капитального ремонта общего имущества жилого здания на спецсчете, который открывается на имя кооператива.
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.
Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» Метод ЖП права — это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений. Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений: 1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях; 2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.
Понятие, предмет и метод жилищного права.
Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем.
К таким нормам, в частности, относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права. Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен ст.
4 ЖК РФ (подробнее о жилищных правоотношениях см. раздел 1.3). Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования.
Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях. Принципы жилищного права. Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения. На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст.
1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются: 1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; 2) неприкосновенность жилища; 3) недопустимость произвольного лишения жилища; 4) беспрепятственное осуществление жилищных прав; 5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений; 6) судебная защита жилищных прав; 7) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав; 8) обеспечение сохранности жилищного фонда; 9) использование жилых помещений строго по назначению. Указанной статьей Жилищного кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
· Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст. 3 ЖК РФ, которая почти дословно воспроизводит ст. 25 Конституции РФ. В соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом сучаях, и в порядке или на основании судебного решения.
· Принцип недопустимости ограничения жилищных прав устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. · Принцип недопустимости произвольного лишения жилищ соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40: «Каждый имеет право на жилище.
Никто не может быть произвольно лишен жилища». Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь, устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.
· Принцип доступности пользования жилым фондом — принцип, содержащийся в ч.
· Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.
3. Источники жилищного права.Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст.
72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.
Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие группы источников жилищного права на основании их юридической силы: 1) Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие; 2) ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти); 3) Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления. Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере. В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья».
На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432
«О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»
1) и постановлениями Правительства РФ (например, постановления от 20 февраля 1995 г. № 161
«Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»
и от 21 мая 2005 г.
№ 315
«Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений»
). Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 г.
№ 233
«Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»
. Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москва и Санкт-Петербург, автономной области, а также автономных округов). В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.
Международные договоры, участницей которых является Россия, также могут быть источником жилищного права. На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики.
Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
(далее — Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14). Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.
Содержание жилищных правоотношений.
Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности.
Субъективное жилищное право — это мера возможного поведения управомоченного субъекта жилищного правоотношения. Оно состоит из ряда правомочий, составляющих содержание субъективного жилищного права.
В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия: а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение; б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица; в) правомочия на защиту. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности.Юридическая обязанность — это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).
Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица.
Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными Жилищным правам и обязанностям посвящена основная часть норм жилищного законодательства.
В частности, к жилищным правам относятся: · право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования); · право вселения других граждан на занимаемую площадь; · право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма; · другие права. Обладая жилищем, независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей.
По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются: · использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан; · выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований; · своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг; · использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной гражданским процессуальным законодательством. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; 3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативные правовые акты государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу; 5) прекращения или изменения жилищного правоотношения; 6) иными способами, предусмотренными ЖК РФ или другим федеральным законом.
Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законодательством. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. Частный жилищный фонд. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя: 1) фонд, находящийся в собственности граждан, — индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством; 2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям. На первое место в данной классификации поставлен частный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.
Резкому увеличению частного жилья способствовали принятие Закона о приватизации жилых помещений,а также положения Гражданского кодекса. В Гражданском кодексе содержится гл. 18, посвященная праву собственности на жилое помещение, согласно ст.
218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником. Наниматели Специфика договора найма жилого помещения маневренного фонда связана прежде всего с категорией нанимателей, перечень которых дан в статье 95 ЖК.
Первая категория нанимателей — граждане, проживающие по договору социального найма в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма. Вторая категория — граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными.
Третья категория нанимателей — это граждане, единственные жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. При этом ЖК не конкретизирует, что следует понимать под чрезвычайными обстоятельствами.
По нашему мнению, к ним следует отнести обстоятельства непреодолимой силы, которые не зависят от воли граждан-нанимателей, то есть стихийные бедствия, войны, обвал дома и т.д. Исходя из буквального толкования норм статьей 95 ЖК перечень категорий граждан-нанимателей не следует рассматривать как исчерпывающий.
Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах: узком и широком. В узком смысле жилищное право представляет собой субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Жилищное право в широком смысле — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, а также отношения, связанные с жильем.
К таким нормам, в частности, относятся нормы административного, земельного, финансового и иных отраслей права. Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения». Перечень жилищных отношений установлен ст.
4 ЖК РФ (подробнее о жилищных правоотношениях см.
раздел 1.3). Учитывая, что жилищные отношения, названные в ст. 4 ЖК РФ, неоднородны, нельзя говорить и о единстве метода их правового регулирования.
Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых присутствуют в жилищных правоотношениях. Принципы жилищного права. Принципы жилищного права выражают наиболее значимые начала жилищного законодательства и определяющие характер законодательства и практику его применения.
На положениях Конституции РФ основаны правовые принципы, отнесенные ст. 1 ЖК к основным началам жилищного законодательства. Таковыми являются: 1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; 2) неприкосновенность жилища; 3) недопустимость произвольного лишения жилища; 4) беспрепятственное осуществление жилищных прав; 5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений; 6) судебная защита жилищных прав; 7) обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав; 8) обеспечение сохранности жилищного фонда; 9) использование жилых помещений строго по назначению.
Указанной статьей Жилищного кодекса установлено, что граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. · Принцип неприкосновенности жилища закреплен в ст.
3 ЖК РФ, которая почти дословно воспроизводит ст.
25 Конституции РФ. В соответствии с этой нормой права никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом сучаях, и в порядке или на основании судебного решения. · Принцип недопустимости ограничения жилищных прав устанавливает, что жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
· Принцип недопустимости произвольного лишения жилищ соответствует конституционному принципу, который содержится в ст. 40: «Каждый имеет право на жилище.
Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Данный принцип гарантирует стабильность жилищных прав граждан, в первую очередь, устойчивость в положении нанимателей жилых помещений по договорам социального найма. · Принцип доступности пользования жилым фондом — принцип, содержащийся в ч.
3 ст. 40 Конституции РФ, — гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. · Принцип свободы передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
Ограничение права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона. 3. Источники жилищного права.Жилищное законодательство представляет собой совокупность (систему) нормативных правовых актов, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст.
72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие группы источников жилищного права на основании их юридической силы: 1) Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства и имеет высшую силу и прямое действие; 2) ЖК РФ и принятые в соответствии с ним федеральные законы и иные нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти); 3) Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления. Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Наряду с положениями, рассмотренными в предыдущих параграфах, Основной Закон содержит базовые положения для любого законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ. Основным актом, регулирующим жилищные отношения, безусловно, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.
В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья. Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений. Часть третья ГК РФ в разд. V «Наследственное право» содержит кроме прочего нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений.
Из других законов, содержащих нормы жилищного права, следует выделить действующий до 1 марта 2010 г. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
(с изменениями и дополнениями), в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья».
На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 432
«О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»
1) и постановлениями Правительства РФ (например, постановления от 20 февраля 1995 г.
№ 161
«Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»
и от 21 мая 2005 г. № 315
«Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений»
).
Особо следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти. Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с жилыми помещениями, следует выделить приказ Министерства юстиции от 6 августа 2001 г. № 233
«Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»
.
Как указывалось выше, жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов Москва и Санкт-Петербург, автономной области, а также автономных округов).
В свою очередь акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.
Международные договоры, участницей которых является Россия, также могут быть источником жилищного права.
На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам судебной практики. Одним из важнейших документов в сфере жилищного права следует признать постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»
(далее — Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.
№ 14). Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному применению в том числе и актов жилищного законодательства.