Комментарии к 217фз
УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В СНТ (аналитическая записка к 217-ФЗ)
1 июля 20202,9 тыс. прочитали10,5 мин.6,2 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы2,9 тыс.
прочитали до концаЭто 47% от открывших публикацию10,5 минут — среднее время чтенияhttps://www.kakprosto.ru/amp/2725 В данной публикации приводится полностью текст по 217-ФЗ.
Автор юрист, доцент Андрей Труфанов. С 1 сентября 2014 года общее имущество в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежит в силу закона гражданам на праве общей долевой собственности (см.
прежнюю редакцию ст. 123.13 ГК РФ).
Тогда долевые собственники значились в законе как члены товарищества.
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
.
Законодатель внес, как принципиальную новеллу, право ведения садоводства или огородничества вообще без образования юридического лица (создания товарищества) либо после его ликвидации. Поэтому земельные участки граждан и общего пользования, а также иное недвижимое имущество располагается теперь не в СНТ (ОНТ), как было до 1 января 2020 года, а в пределах территории ведения гражданами садоводства или огородничества, совпадающей с границами товарищества (условными, так как в правовом поле понятие «границы товарищества» отсутствует), но не тождественной ему. Формально это было сделано для приведения закона в соответствие с конституционной нормой: “Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем” (ч.
2 ст. 30 Конституции РФ), чтобы не ставить приобретение земельных участков для садоводства или огородничества в зависимость от членства в товариществе, как было ранее.Законом о садоводстве (217-ФЗ) были внесены поправки в статьи ГК РФ о товариществах собственников недвижимости, к которым Закон о садоводстве теперь прямо относит СНТ и ОНТ (ранее об этом имелось только размытое упоминание в ГК РФ): “Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости” (ч. 3 ст. 4 Закона о садоводстве).Везде, где только можно, в частности, в ст.
123.13 ГК РФ слова “член товарищества” были заменены словами “собственник земельного участка, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества”.Теперь норма об имуществе общего пользования имеет вид:“Имущество общего пользования в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, если иное не предусмотрено законом” (п. 2.1 ст. 123.13 ГК РФ). Как видим, законодатель недвусмысленно указывает, что любое общее имущество в СНТ (ОНТ) принадлежит в силу закона лицам, являющимся собственниками земельных участков в пределах территории ведения садоводства или огородничества, а отнюдь не членам товарищества. (Отсутствие членства для лица, ведущего садоводство или огородничество без участия в товариществе, не только не является препятствием к титульному владению своей долей, но не исключает участия такого собственника в общих собраниях товарищества с правом голоса по имущественным вопросам.)Исключения составляют нормы Закона о садоводстве, где указывается возможность нахождения общего имущества в собственности товарищества (например, ч.
Из всех компетенций общего собрания в подобной ситуации ему остаются только пустые бюрократические решения об изменении устава, открытии счетов, утверждении локальных актов, прием в члены товарищества и т.п., которые в сложившейся ситуации не наполнены никаким реальным содержанием.Всё, что остается реального, – это обеспечение охраны территории садоводства или огородничества и вывоз твердых коммунальных отходов (площадки для сбора ТКО есть не во всех товариществах). Даже вопрос создания либо приобретения общего имущества выглядит нелепостью, так как сразу после его создания или приобретения оно поступает в общую долевую собственность граждан (ч.
1 ст. 25 Закона о садоводстве)-(прим.1).
Как и обеспечение пожарной безопасности нельзя трактовать как функцию товарищества.Обеспечение пожарной безопасности фактически сводится к приобретению соответствующего имущества (пожарные помпы и проч.), которое находится в общей долевой собственности.
Владение и пользование им через СНТ (ОНТ) также невозможно, как владение и пользование любым общим имуществом.Сразу к этому привыкнуть трудно, поэтому еще относительно долгое время общие собрания товариществ, не имеющих на балансе никакого имущества, будут принимать решения по имущественным вопросам, а государственные и муниципальные органы – принимать такие решения за чистую монету, – если не будет чьей-то властной воли положить этому конец. Вот тогда всем сразу объяснят, что те товарищества, в которых право собственности на индивидуальные земельные участки зарегистрировано у всех членов, а общее имущество не находится в собственности СНТ (ОНТ), юридически являются пустышками.Даже законодатель не был здесь вполне последователен. Так, в ч. 2 ст. 4 Закона о садоводстве говорится: “Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе создать лишь одно садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество для управления имуществом общего пользования, расположенным в границах данной территории садоводства или огородничества” (выделено мной – А.Т.).
Эта норма внутренне противоречива, так как управлять общим имуществом может только то товарищество, которое имеет это имущество в собственности либо в аренде.Также содержит внутреннее противоречие ст. 7 Закона о садоводстве: “Товарищество может быть создано и вправе осуществлять свою деятельность для совместного владения, пользования и в установленных федеральным законом пределах распоряжения гражданами имуществом общего пользования, находящимся в их общей долевой собственности или в общем пользовании <…> ” (выделено мной – А.Т.). Ясно, что совместное владение, пользование и распоряжение общим имуществом возможно только в товариществе, где общее имущество находится в общем пользовании граждан, но не в долевой собственности – собственников участков, которые принципиально не рассматриваются законодателем как члены СНТ (ОНТ).Такие цели создания и деятельности товариществ, как
«содействие гражданам в освоении земельных участков»
или «содействие членам товарищества во взаимодействии между собой и с третьими лицами», нельзя воспринимать всерьез (см.
ст. 7 Закона о садоводстве), – это пустые декларации. А что такое, например, – обеспечение электрической энергией, водой, газом?
Сети в пределах территории ведения садоводства или огородничества принадлежат гражданам на праве общей долевой собственности.Договоры на поставку газа и электричества можно заключать (как это многие и делают) напрямую с энерго-снабжающими организациями, минуя СНТ (ОНТ). Водозабор может осуществляться как из рек, так и из индивидуальных скважин или колодцев (см.
ст. 19 Закона о недрах). А если встал вопрос ремонта, например, водяного насоса или водонапорного бака, то это уже общее имущество граждан, не привязанное ни к членству в товариществе, ни даже к территории товарищества (таковой, строго говоря, вообще теперь не существует).И любое решение общего собрания товарищества по данному вопросу будет ничтожно, а денежные средства товарищества, потраченные на ремонт, будут израсходованы незаконно.
Их можно законно потратить только на зарплаты председателю, бухгалтеру, охраннику, какому-нибудь электрику, дворнику, на прочие бюрократические издержки, а также на приобретение или создание общего имущества, которое автоматически поступает в общую долевую собственность граждан и выпадает из юрисдикции СНТ (ОНТ).Есть и другие внутренне противоречивые нормы, например, ч.
4 ст. 24 Закона о садоводстве: «Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Предоставление земельного участка общего назначения в указанном случае может осуществляться по заявлению лица, уполномоченного на подачу соответствующего заявления решением общего собрания членов товарищества» (выделено мной – А.Т.). Если, например, гражданин просит муниципалитет о предоставлении ему земельного участка в аренду или в собственность, участие в этом третьих лиц не требуется. А почему-то когда государство (муниципалитет) обязано предоставить участок в общую долевую собственность граждан, для этого требуется решение общего собрания СНТ (ОНТ), то есть третьего лица.Еще норма п.
3 ч. 6 ст. 14 Закона о садоводстве, предусматривающая, что целевые взносы могут быть израсходованы на
«проведение кадастровых работ для целей внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования»
. Решение общего собрания по данным вопросам будет правомочно, только если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены товариществу в аренду.
И т.п.Управлять общим имуществом, находящимся (в силу закона) в общей долевой собственности, нужно не через общее собрание СНТ (ОНТ), а через общее собрание участников долевой собственности. Здесь следует применять нормы Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” – для земель сельхозназначения (в том числе по аналогии) и общие нормы глав 9.1 и 16 ГК РФ – для земель населенных пунктов и иных объектов недвижимости, – в части, не противоречащей Закону о садоводстве.Это непривычно и, кроме того, требует от граждан повышенной активности, поскольку исполнительные органы (типа председателя и правления) при этом отсутствуют. Нужно самим созывать общие собрания, самим продумывать повестку, оперативно избирать ответственных при решении возникающих вопросов.Впрочем, ст.
123.13 ГК РФ также внутренне противоречива: с одной стороны, она входит в главу 4 ГК РФ «Юридические лица» и потому относится к товариществу как юридическому лицу, с другой стороны, она устанавливает, что общее имущество принадлежит не членам СНТ, а «лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства или огородничества». Применение данной статьи к ситуации, когда товарищество ликвидировано, оказывается дискуссионным (возможно по аналогии). Поэтому недвижимое имущество, находящееся в силу данной статьи в общей долевой собственности собственников индивидуальных участков, следует зарегистрировать в ЕГРН еще в бытность СНТ (ОНТ), чтобы, после его ликвидации, это право бесспорно сохранялось за сособственниками.
Общая долевая собственность на движимое имущество возникает только в силу указанной статьи. Сказанное означает, что при ликвидации товарищества совсем не обязательно передавать общее имущество (ЛЭП, дороги, водопровод) на баланс сторонних организаций. Это имущество после ликвидации товарищества продолжает оставаться в общей долевой собственности граждан (для большей определенности нуждается в государственной регистрации), и управление им должно осуществляться через общее собрание участников долевой собственности.
Ответственного самоуправления здесь будет побольше, чем в СНТ (ОНТ), а бюрократические издержки, связанные с СНТ (ОНТ), отсутствуют.
Любой протокол общего собрания СНТ (ОНТ) с принятием решений по вопросам, относящимся к владению и пользованию общим имуществом, не находящемся на балансе товарищества, даже будучи составлен идеально, после 1 января 2020 года всё равно не будет иметь юридической силы.
Повернуть дело вспять и вернуться в Законе о садоводстве и других законодательных актах к доминирующему положению «члена товарищества» невозможно, так как такой закон опять войдет в противоречие с указанной конституционной нормой.
Но и имеющееся положение вещей, когда общие собрания товариществ принимают решения, юридически выходящие за пределы их компетенции, также нельзя признать нормальным.На сегодняшний день я не вижу выхода из создавшейся ситуации. Полагаю, законодателю следует чётче прописать условия ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица (прим.2).
19.01.2020 г. (прим.1): Право, возникающее в силу закона, не нуждается в обязательной государственной регистрации, которая носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Однако в ч. 2 ст. 25 Закона о садоводстве почему-то содержится требование обязательной государственной регистрации:
«Право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Законом о гос.регистрации»
. Я не понимаю, для чего это сделано, поскольку доля в праве общей собственности на имущество общего пользования следует судьбе права собственности на индивидуальный садовый или огородный земельный участок гражданина (ч.
4 ст. 25 Закона о садоводстве), и потому отсутствие регистрации в ЕГРН никак не повлияет на включение такого имущества в гражданский оборот. Подтверждением права на такое имущество будет выписка из ЕГРН о праве собственности на индивидуальный участок. Разве что включенный в ЕГРН объект недвижимости становится полноценным объектом налогообложения.
Важно, что указанная норма однозначно не распространяется на правоотношения, предусмотренные ч.
16 ст. 54 Закона о садоводстве:
«Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков»
. (прим.2) Здесь возникают важные вопросы: каковы компетенции общего собрания участников долевой собственности и процедура его проведения (в частности, расчет и утверждение долей), кто и как определяет границы территории ведения садоводства или огородничества (см.
Там же можно ознакомиться с другими публикациями. Не забывайте читать и комментарии ваших коллег-читателей.
В них случается масса полезностей.Всех благ.***** Другие материалы от А.А. Труфанова: *****
Утвердили поправки к 217-ФЗ. Новый закон о СНТ в 2020 г., последние нововведения, что изменилось?
В 2020 году открытие дачного сезона совпало с принятием 162-ФЗ от 25.05.2020 г., утверждающего поправки в закон о СНТ 217-ФЗ.
На самом деле законопроект был внесен в Государственную Думу еще в ноябре 2018 года и на тот момент касался лишь вопросов, связанных с закрытием и открытием банковских счетов СНТ. Однако, в первоначальной редакции законопроект принят не был, вдобавок окончательный вариант расширил список изменяемых нормативных правовых актов.
В данной стать мы расскажем о последних нововведениях в законе о СНТ в 2020 году. Итак, в недалеком 2018 году в Государственную Думу был внесен законопроект об отнесении к полномочиям правления СНТ и ОНТ вопроса об открытии/закрытии банковских счетов. Данный законопроект должен был внести поправки только в федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества» 217-ФЗ, которые имели следующий смысл:
- об открытии/закрытии банковских счетов товарищества председатель должен отчитаться на ближайшем общем собрании.
- принятие решения об открытии/закрытии банковских счетов СНТ и ОНТ должно было перейти в полномочия правления товарищества, а не оставаться исключительной компетенцией общего собрания членов товарищества;
217-ФЗ изначально был призван с 1 января 2020г.
регламентировать «уклад жизни» товариществ, обеспечивать прозрачность распоряжения общественными средствами и пресекать возможное злоупотребление полномочиями со стороны председателя. Ведь на основании именно этого закона членские взносы было принято уплачивать на расчетный счет товарищества, а не наличкой председателю, как было раньше (об этом подробнее в нашей статье: « через банк по новому закону в 2020 году»).
Правда спустя полгода, после принятия 217-ФЗ, слуги народа поняли, что открыть расчетный счет в банке товариществу не так уж и просто, ведь надо вынести данный вопрос на общее собрание его членов (о том, как проходят такие собрания в условиях пандемии, читайте ), которое еще и собрать надо (набрать необходимый кворум), а это СНТ или ОНТ, где люди пребывают сезонно. Соответственно оперативно исполнить требования нового закона оказалось достаточно затруднительно.Тут наши доблестным депутатам пришло в голову навести дополнительный «марафет» в процессе перехода СНТ и ОНТ на «безнал», руководствуясь, естественно, благими намерениями:Мол так и так, долго наша помощь до потребителей доходит, надо ускорить процесс и разработали вышеописанный законопроект, в целях обеспечения возможности скорейшего перевода товариществ на безналичные расчеты.
Правда поправки в новый закон о СНТ не могли утвердить целых 1,5 года. Спустя 1,5 года согласований и редакций поправки к закону о СНТ были утверждены законом 162-ФЗ от 25.05.2020г.
и что же мы видим, а точнее не видим?Статью 18 (закона 217-ФЗ) о правлении товарищества оставляют без изменений, а это значит, что решение об открытии/закрытии банковских счетов товарищества так и будет приниматься на общем собрании его членов со всеми вытекающими из этого сложностями.
Браво!Аргументировали подобную «кастрацию» тем, что передача полномочий по открытию/закрытию банковских счетов товарищества приведет к понижению уровня контроля со стороны граждан за осуществлением органами управления своих полномочий, а как следствие – непрозрачность финансовой деятельности.
Т.е. ситуацию с данными поправками как нельзя лучше описывает старая добрая пословиц: «за что боролись, на то и напоролись!» В свою очередь комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям хотел оставить за правлением товарищества право открытия первичного банковского счета при создании такого товарищества. Правда и этому не суждено было сбыться, поскольку пункт об учреждении товарищества дополнили фразой о том, что в решении об учреждении товарищества уже должны быть указаны сведения об открытии банковского счета, а данное решение (об учреждении товарищества) принимается учредителями. Они же (учредители) данным решением назначают и правление товарищества, т.е.
априори правление (которого еще по факту нет) не способно принять решение об открытии даже первичного банковского счета.
Не смотря на все метаморфозы данного законопроекта, справедливости ради стоит отметить, что в него дополнительно все же были внесены рациональные поправки (которых в первоначальной редакции не было), касающиеся вопросов и регистрации объектов недвижимости в границах и (или) интересах товарищества.