Как сформулировать в договоре аренды невозврат обеспечения

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

» Одним из способов обеспечения обязательств стороны гражданско-правовых отношений Гражданский кодекс (далее — ГК РФ) в п. 1 ст. 329 называет обеспечительный платеж. Непосредственное определение данного понятия дает п.

1 ст. 381.1 ГК, согласно которому обеспечительный платеж представляет собой определенную сторонами сделки денежную сумму, которую одна из сторон выплачивает другой в качестве обеспечения какого-либо обязательства по сделке. На основании ст. 381.2 ГК РФ нормы об обеспечительном платеже в равной степени применяются и в тех случаях, когда предметом обеспечения выступают не денежные средства, а ценные бумаги (включая акции и облигации) или вещи, подлежащие индивидуализации.

В ст. 381.2 ГК внесены изменения, вступающие в силу с 01.06.2018, согласно которым регулирование вопросов обеспечительного платежа, предметом которого выступают ценные бумаги, также может осуществляться специализированным законодательством о ценных бумагах.Помимо этого вопросы, касающиеся обеспечительного платежа и его возврата, многократно выступали предметом разбирательств в арбитражных судах и Верховном суде РФ.

В связи с этим необходимо рассматривать данную тему с учетом судебных решений, вступивших в законную силу.Важно также знать, что регулирование данного способа обеспечения обязательства и его возврата может осуществляться сторонами сделки самостоятельно.

При этом участники по взаимной договоренности устанавливают размер, обстоятельства, при наступлении которых платеж не подлежит возврату, процедуру возврата и пр.

1. Когда обеспечительный платеж подлежит возврату
2. Определение понятия «обеспечительный платеж»
3. Обеспечительный платеж в обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем
4. Образец договора аренды нежилого помещения с обеспечительным платежом
5. Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства
6. Применение правил об обеспечительном платеже

Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 статьи 329 ГК РФ).Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2020 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего «обеспечения», или «гарантийного/страхового депозита» (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц).

В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы, или просрочки в ее уплате, арендодатель удерживал нужную сумму из суммы «обеспечения».Если же арендатор добросовестно исполняет обязанности, то обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотреть соглашением сторон.

Например, договором аренды может быть предусмотрено, что такой платеж поступает в счет уплаты аренды за последний месяц пользования объектом аренды.Обеспечительный платеж — это определенная соглашением сторон сделки денежная сумма, вносимая одной из сторон в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения обязательства.Согласно п.

1 статьи 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п.

2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.Таким образом, посредством применения обеспечительного платежа могут обеспечиваться:

1. обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ «Требования, связанные с организацией игр и пари и участием в них».
2. обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора;
3. денежное обязательство;

Обеспечительный платеж в договоре аренды

1. Образец договора аренды нежилого помещения с обеспечительным платежом

Допускается использование обеспечительного платежа в целях обеспечения обязательств, которое возникнет в будущем. В этом случае условие об обеспечительном платеже закрепляется в предварительном договоре.

Если основной договор не будет заключен по вине стороны, внесшей обеспечительный платеж, то этот платеж остается у другой стороны.

В случае если основной договор не будет заключен по вине контрагента стороны, внесшей платеж, то последняя вправе требовать его возврата.Функции обеспечительного платежаОбеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств применим только в денежном обязательстве и выполняет кроме обеспечительной еще и платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательстваПо общему правилу, установленному п. 2 статьи 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату в следующих случаях:1) в связи с прекращением обеспеченного обязательства;2) если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в предусмотренный договором срок.Вместе с тем, иные положения могут быть предусмотрены соглашением сторон. Например, в договоре аренды может быть предусмотрено, что

«обеспечительный платеж засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц пользования объектом аренды»

.Как вариант, стороны не лишены возможности предусмотреть в договоре и условие о возврате обеспечительного платежа не в полном размере.

Например, из 100 000 рублей, подлежит возврату только 50 000 рублей.Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.В соответствии со статьей 381.2 ГК РФ, правила об обеспечительном платеже (ст. 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.Таким образом, помимо денег, предметом обеспечительного платежа могут являться ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (см.

ст. ст. 130, 133, 134, 135 ГК РФ).В силу требований п. 2 ст. 381.1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа осуществляется стороной, в пользу которой он был внесен, в том случае, если обстоятельства, с наступлением которых участники сделки связывали необходимость обеспечительных мер, фактически не наступили. Так, если сторонами договора было предусмотрено, что обеспечительный платеж возвращается стороне, его внесшей, в течение 5 календарных дней после полного исполнения своих обязанностей, возврат осуществляется при полном выполнении всех обязательств стороной сделки (поставке товара, выполнении работ и др.).Также в силу указанной нормы денежная сумма обеспечения подлежит возврату, если само обеспечительное обязательство было прекращено.

При этом не имеет значения, как это произошло — по соглашению сторон или при наступлении определенных обстоятельств, закрепленных сторонами в договоре или соглашении.Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.

Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.Такая ситуация может возникать, если стороны добровольно, т. е. на основании своей воли, подписывают дополнительное соглашение к договору, которым исключают условия о данном способе обеспечения или признают их утратившими силу. Также обязательство может прекращаться в связи с выполнением предусмотренных договором условий (после осуществления первой поставки без нарушений сроков, вовремя внесенного первого платежа по договору и т.

п.).При этом рассматриваемая норма законодательства является диспозитивной и предполагает возможность установления иных оснований и порядка возврата обеспечительного платежа, если стороны договорились об этом в письменном виде.

1. если по инициативе нанимателей был изменен цвет стен (незначительно), или в стенах остались дырки от гвоздей.
2. имущество арендодателя было повреждено незначительно и является следствием длительного использования вещей;

Для того чтобы вернуть деньги наниматель должен:

1. удостоверится, что между сторонами нет взаимных претензий.
2. заблаговременно предупредить арендодателя о намерении съехать (не позднее чем за 1 месяц);

Если арендодатель уклоняется от обязанностей по возврату депозита, то наниматель имеет возможность защитить свои права.Для этого он должен обратиться в суд с исковым заявлением. К нему должны быть приложены подтверждающие документы – копии договора аренды, копии паспортов сторон, расписки, квитанции и др.Если владелец жилья не возвращает деньги по причине их временного отсутствия – в обязательном порядке должна быть составлена расписка с указанием:

1. обязательства собственника по выплате денежных средств;
2. срок, до наступления которого деньги должны быть возвращены.
3. даты;
4. суммы;
5. паспортные данные сторон;

В случае невыполнения обязательств такая расписка послужит доказательством в суде.При отсутствии четкой процедуры истребования обеспечительного платежа и его возврата заинтересованная сторона должна прежде всего направить своему контрагенту письмо, в котором содержится просьба о возврате платежа.

Данный документ не имеет установленной формы (если она не установлена договором), поэтому составляется в свободном виде.Согласно обычаям делового оборота, подобное письмо должно содержать следующую информацию:

1. указание обязательства, в обеспечение которого вносилась требуемая к возврату сумма, а также реквизитов договора, в рамках которого оно обеспечивалось;
2. размер денежной суммы, подлежащей возврату;
3. наименование контрагента по сделке, его индивидуализирующие признаки и контактные данные (в соответствии с реквизитами, указанными в договоре);
4. реквизиты для возврата (в том числе в виде отсылки к реквизитам, указанным в договоре).
5. реквизиты документов, подтверждающих перевод денежной суммы на расчетный счет второй стороны сделки или внесение обеспечения в пользу контрагента иным способом (с указанием даты совершения платежа, номера документа и др.);
6. реквизиты стороны, которая просит осуществить возврат обеспечения исполнения своего обязательства;
7. причины, по которым обеспечительный платеж подлежит возврату (добросовестное исполнение обязательства, прекращение обеспечительного обязательства);

Составляется такое письмо на фирменном бланке организации, заверяется подписью директора компании или иным уполномоченным лицом, а также печатью (при необходимости и наличии).Подпишитесь на рассылкуЯндекс.Дзен ВКонтакте TelegramОбразец письма о возврате обеспечительного платежа можно скачать на нашем сайте.

В условиях договора прописано, если я предупреждаю об съезде менее, чем за 2 месяца, депозит не возвращается. Заплатила наличными без квитанции.Если необходимо, могу прикрепить договор (он в простой письменной форме).1) Арендодатель сказала, что приезжает 7 июля (улетела куда-то). То есть акт приема-передачи будет подписан не ранее 7 июля.

Но мне написала, что я должна съехать сегодня до вечера. Имею ли я право находится в квартире до подписания акта-передачи?

Если не имею права, то обязана ли я идти на встречу и подписывать акт 7 июня, отдавать ключи, если на 7-8 июня я уезжаю?

Должна ли я съезжать 3 или 4 числа?2) Правильно ли я понимаю, что невозможно будет вернуть депозит? Вопросы про депозит арендодательница не отвечает никак, просто игнорирует, явно не хочет отдавать.3) Можете дать какой-то совет в такой ситуации?Вернуть депозит вы не сможете, так как указанный в договоре срок нарушен, вы предупредили арендодателя менее чем за 2 месяца. А освобождать квартиру до подписания акта приема-передачи вы не обязаны.

Более того, это даже чревато неприятностями.

До подписания акта вы считаетесь арендатором и несёте ответственность за состояние квартиры. Где гарантия, что арендодатель порядочный и не попытается взыскать с вас возмещение ущерба, причиненного в ваше отсутствие кем-то либо другим? Настаиваете на подписании акта и отказывайтесь съезжать до этого момента.Ссылайтесь на договор аренды, если там прописаны эти пункты.

Все спорные моменты в вашей ситуации регулируются в первую очередь именно договором. Поэтому коммунальные услуги вы должны оплатить, отсутствие показаний счетчика — не проблема. Вы должны оплатить сумму, которая будет указана в платежке за тот период, когда вы проживали в квартире, а не погашать всю сумму задолженности, если она имеется.Да.

Настоятельно рекомендую не съезжать с квартиры без подписания данного акта.

Тем более, что в договоре упомянуты бытовые приборы, которых к 7 июля в квартире может и не оказаться., если вы ее покинете.

В данном случае арендатор может потребовать с вас возмещения их стоимости.Здравствуйте.

Внимательны читайте условия договора! Согласно п. 3. 9.1 Вы должны сдать по акту арендованное помещение по истечении срока действия договора, а в обязанностях арендодателя принять помещение по истечении срока действия договора (п. 2.3)Да, именно в этом и состоит целевое назначение обеспечительного платежа.

Вы вправе требовать погашения коммунальных платежей из данной суммы.Прекращение договора или добросовестное исполнение стороной своих обязательств по сделке влечет обязанность другой стороны по возврату денежной суммы (либо ценных бумаг или иного имущества). При этом осуществление возврата подчиняется определенной процедуре, которая в идеале определяется сторонами заранее и закрепляется в письменном виде в соответствующем разделе договора или соглашения об обеспечении его исполнения.

Если же процедура не определена или обязанная сторона не производит возврата, заинтересованный контрагент должен направить письмо о возврате (или претензию, в зависимости от особенностей конкретной ситуации).Дальнейшая процедура на законодательном уровне не конкретизируется, имеется лишь определенная практика гражданско-правового оборота. После получения письма (претензии) при наличии достаточных оснований получатель обязан осуществить возврат обеспечительного платежа в срок, указанный отправителем, или иной, если это установлено законодательством. Возврат осуществляется по реквизитам, указанным в письме, либо тем, которые были указаны в договоре или соглашении об обеспечении сторонами своих обязательств по договору.Наниматель может сэкономить в следующих случаях:

1. в квартире нет мебели и бытовой техники;
2. квартира требует ремонта, мебель и прочее имущество, предоставляемое арендатору повреждено.

Как правило, владельцы квартир, отвечающих этим условиям, не настаивают на создании страхового документа.Мы обсудили эффективный инструмент, призванный регулировать возникающие между арендодателями и квартиросъемщиками споры при выявлении фактов нанесения вреда арендуемому имуществу.

Для того чтобы минимизировать риски финансовых потерь важно подробно прописать в договоре аренды условия пользования депозитом и правильно оформить факт передачи денег.Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.Одна из распространенных ошибок со стороны арендодателя — это намерение использовать обеспечительный депозит по договору аренды в качестве оплаты за последний месяц проживания квартиросъемщиков. Риск в данной ситуации вполне очевиден: если за несколько дней до передачи квартиры будет повреждено имущество или обнаружатся большие счета за телефонные разговоры, то владелец не сможет компенсировать полученные убытки.

Еще один момент, которому стоит уделить внимание, — это естественный износ имущества и ремонта.

Иногда в подобных изменениях обвиняются арендаторы, вследствие чего возникают напряженные конфликты. Но если обратить внимание на гражданский кодекс, то можно заметить, что требовать финансовую компенсацию за естественный износ владелец квартиры права не имеет.В качестве примера можно привести потерю цветовой насыщенности штор (выгорание на солнце), на которую съемщик не оказывал никакого влияния.

Но если, скажем, занавески были испорчены активным домашним питомцем арендатора, то в этом случае претензии в его адрес будут справедливы.Особенность использования страховой суммы при съеме квартиры становится понятной при окончании аренды. Когда оплачен последний месяц проживания в квартире, хозяин принимает недвижимую собственность у съемщика, что подразумевает осмотр состояния жилья и имущества в частности.Если был обнаружен какой-либо ущерб (повреждена мебель или возникли вопросы по ремонту), то для его компенсации используется страховой депозит, который хранится у хозяина квартиры. Оставшиеся после оплаты ущерба средства возвращаются квартиросъемщику.

При отсутствии претензий хозяин отдает арендатору всю сумму.

Если в процессе аренды использовался договор, то проблем с возвратом депозита быть не должно. Таким образом, в данной ситуации депозит при аренде квартиры можно рассматривать в качестве обеспечительного платежа.Залог в гражданском праве – это имущество, которым обеспечивается какое-либо обязательство.⇒ При найме жилья этот термин применяется для обозначения денежной суммы.Залог за квартиру при аренде устанавливается для многих случаев:

1. несвоевременная оплата коммунальных услуг;
2. иной случай.
3. нарушение правил пользования жилым помещением;
4. порча имущества;
5. просрочки по внесению арендной платы;
6. досрочное расторжение договора;

Отдельно стоит отметить, что залог может устанавливаться и для владельца квартиры. Например, собственник должен вернуть стоимость месяца аренды, если нарушил свои обязанности, установленные договором.

Это может быть посещение квартиры без ведома арендатора в неоговоренное время.Залоговая сумма при аренде квартиры напрямую зависит от размера арендной платы и качества жилья.Если речь идёт о платеже на покрытие возможных задолженностей по коммунальным услугам, то его размер будет совсем небольшой.Обычно это платёж, равный стоимости месяца проживания в квартире. При сдаче жилья в столице в престижном районе и на длительный срок, размер платежа может составлять 2-3 арендные платы.Соглашение должно содержать следующие сведения:

1. порядок внесения залога и случаи его использования;
2. права нанимателя (пользоваться помещением по назначению);
3. информация о предмете договора (адрес квартиры, количество комнат, основание, по которому помещением распоряжается арендодатель);
4. обязанности нанимателя (бережно относиться к имуществу наймодателя, своевременно платить за аренду и коммунальные услуги и т.д.);
5. наименование документа, дата и номер;
6. прочие условия (срок действия договора, количество экземпляров, порядок расторжения и продления и т.д.);
7. обязанности наймодателя (предоставить помещение в соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологических норм);
8. права наймодателя (получать плату, периодически проверять состояние квартиры и т.д.)
9. подписи сторон с указанием Ф.И.О. и адресов проживания.
10. данные о сторонах (Ф.И.О., серия и номер паспорта);
11. порядок внесения платы (размер, сроки и способ внесения платежей);
12. ответственность (порядок взыскания штрафа или неустойки при нарушении одной из сторон своих обязанностей)

Форма договора должна быть письменной.Ссылка на бланк-образец договора найма жилого помещения.

⇐Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст.

619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст.

620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.В соответствии со ст.

619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Если арендодатель не возвращает депозит, то нанимателю следует направить письменную мотивированную претензию.

В письме нужно указать на неправомерность такого поведения, обозначить крайний срок возврата денег и желаемый способ их получения.Если же это не даст результата, то остаётся обращаться в суд.

Спор быстро разрешиться в пользу истца, если ответчик не представит доказательств причинения ему ущерба.Точно не стоит портить имущество собственника квартиры, забирать его вещи или совершать иные незаконные действия.Арендатору и арендодателю следует действовать добросовестно и уважительно по отношению друг к другу. Подробно составленный договор и внесённый залог не могут полностью исключить все возможные конфликтные ситуации.Некоторые агентства используют несколько другой подход к подобному инструменту компенсации возможного ущерба.

Речь идет о схеме, при которой такой депозит не рассматривается как залоговая сумма или авансовый платеж за последний месяц аренды.

Эти деньги не могут быть использованы для оплаты аренды, их единственное назначение — это гарантия финансовой безопасности владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами.

Поэтому разбираясь в том, что такое депозит при съеме квартиры, стоит учитывать и такой подход к процессу аренды.( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Поиск: © 2023 Юр-платформа

В каких случаях арендодатель может удержать залог, взятый при заключении договора аренды

29 октября 2020382 прочитали3 мин.590 просмотров публикацииУникальные посетители страницы382 прочитали до концаЭто 65% от открывших публикацию3 минуты — среднее время чтенияАрендаторы бывают разные, как и причины, по которым в тот или иной момент они перестают исполнять свои обязательства по договору аренды.В качестве рычага воздействия на арендаторов, а также способа обеспечения обязательств арендатора перед арендодателем повсеместно используется взимание обеспечительного платежа или залога при подписании договора аренды (найма).Величину залога каждый арендодатель определяет самостоятельно, но чаще всего она равняется платежу по аренде за один месяц.Так в каких случаях арендодатель может удержать сумму залога или ее часть? И способом обеспечения каких обязательств является залог?1.

Обязательство вносить в полном объеме и в срок арендную плату.Помимо удержания самой арендной платы из суммы залога, в договоре может быть прописана также величина процентов за пользование денежными средствами арендодателя (пени).Зачастую это действенная мера для того, чтобы стимулировать арендатора вносить платеж вовремя в точно оговоренный договором срок.Хоть это и самый очевидный способ использования залога, он таит в себе одну .

О ней я писала в одной из предыдущих статей.Специально, чтобы уберечь арендодателей от ошибок, я детально описываю все нюансы арендного бизнеса в своей (купить ее можно в любых популярных книжных интернет-магазинах), либо .2. Обязательство оплачивать в полном объеме и в срок жилищно-коммунальные и иные услуги, прописанные в договоре аренды.Аналогичная ситуация, как с арендной платой.

При несвоевременной оплате этих платежей также может дополнительно удерживаться пени.3.

Обязательство по минимальному сроку аренды (проживания).В случае, если при просмотре будущий арендатор заверяет, что он собирается снимать вашу недвижимость долго, а по факту по прошествии двух месяцев после заключения договора, вдруг сообщает, что съезжает, арендодатель может смело оставить сумму залога у себя. Вряд ли бы он стал сдавать свою недвижимость такому арендатору, зная, что всего на два месяца.

Быть может он и сдал бы, но по цене раза в полтора выше. Я уже не говорю о том, что собственник несет издержки в виде упущенной выгоды на время поиска нового арендатора, а так же может нести издержки на риелтора или транспортные расходы, в случае если он проживает в другом городе и в краткосрочной аренде совсем не заинтересован.Так что такое удержание вполне правомерно и достаточно действенно, а также выполняет роль своеобразной страховки от «перелетных» арендаторов.5. Обязательство предупредить заранее о досрочном расторжении договора.Опытные арендодатели сразу поймут о чем идет речь.

Так как внезапный съезд арендатора — история наболевшая для многих.

И нет способа лучше застраховаться от таких случаев, как прописать в договоре штрафные санкции за несвоевременное предупреждение. Правильный пункт в договоре аренды сразу поубавит желание срочно вернуть ключи от квартиры в день звонка с намерением съехать. 6. Обязательство содержать арендуемое помещение в чистоте и порядке.Как и внезапное расторжение договора, не меньше боли вызывает у арендодателей гигиеническое состояние передаваемой недвижимости.Если в западных странах, кроме огромного залога, в договоре аренды прописывают обязательство по ремонту и клинингу, а иногда и берут сумму за клининг вперед (и она не возвратная), то у нас редко кто прописывает издержки на уборку конкретной суммой в договоре.

Из-за этого возникают спорные ситуации как при расчете, так и при взимании/удержании таких издержек.Ведь если конкретная сумма не прописана, то возникают споры в оценке этого ущерба.

Если с суммами за ущерб имуществу все более-менее понятно — они прописываются в приложении к договору, то вот если конкретная сумма за уборку не прописана, то грязь для каждого — субъективное понятие. И вряд ли тот, кто ни разу в жизни не занимался уборкой сможет объективно оценить предстоящие усилия на приведение квартиры в первоначальное состояние то есть в то, в котором оно принималось арендатором.Залог — это действительно хороший инструмент, главное, правильно им пользоваться.

И не стоит забывать, что все варианты его применения в качестве обеспечительном меры должны быть прописаны в договоре аренды (найма).Вы можете сделать это самостоятельно, вы можете заказать разработку индивидуального договора, написав на в Директ или используйте текст которого выстрадан многолетней практикой (более 10 лет), но который отлично защищает все интересы арендодателя в отличие от типовых договоров аренды (найма).В ПОДАРОК вы получите Чек-лист проверки арендатора и Чек-лист по наполнению квартиры для сдачи в аренду.Всех, кто обесценивает чужой труд и опыт, и считает, что в жизни все ему всё должны бесплатно, сразу отправляю в бан.А о том как выгодно и безопасно сдать квартиру в аренду (найм) и о нюансах с коммунальными платежами я рассказываю в своем видео:

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

1. /
3. /

18 октября 2018 0 Рейтинг Поделиться , какие формы платежей можно установить в соглашении, каких формулировок следует избегать при заключении договора? Узнать ответы на эти вопросы можно, ознакомившись с предлагаемой статьей. В 2015 году были дополнены новым видом — обеспечительным платежом (ст.

381.1 ГК). Однако де факто такой способ был известен юридическому сообществу еще до внесения указанных нововведений в кодекс. Суды при рассмотрении вопросов об аренде еще не созданных вещей столкнулись с необходимостью квалификации правоотношений по внесению денежных сумм в доказательство намерений контрагента. Некоторые контрагенты посчитали, что в таких ситуациях возможно применение правовой конструкции задатка, однако суды сочли эту позицию неверной.

К примеру, 9-й Арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.05.2008 № 09АП-4095/08-ГК указал, что обеспечительный платеж следует понимать как иной способ обеспечения обязательств, а не как задаток. Не было в ситуации отсутствия нормативного регулирования определенности и по вопросу правильного наименования такого способа. Помимо формулировки «обеспечительный платеж» (определение Верховного суда РФ от 20.07.2015 № 305-ЭС15-4679) применялись термины:

1. «обеспечительный взнос/задаток» (постановление ФАС Поволжского округа от 24.08.2009 по делу № А55-19857/2008);
2. «страховой депозит» (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А43-7902/2009-21-242) и др.
3. «гарантийный задаток» (решение МКАС при Торгово-промышленной палате России от 30.10.2003 по делу № 15/2003);
4. «гарантийный платеж» (определение ВС от 26.06.2015 № 307-ЭС15-4456);

Так что такое обеспечительные платежи по договору аренды или любому иному соглашению?

В ст. 381.1–381.2 ГК определены ключевые характеристики этого способа принуждения контрагентов к исполнению своих обязанностей, в частности:

• Этим способом обеспечиваются:
  • обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства. При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т. д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);
  • денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).
• Обязанность внести обеспечение возникает только в случае, если это предусмотрено сделкой.
• Платежом можно обеспечить исполнение будущего обязательства.
• Он заключается в передаче одним из контрагентов второму определенной суммы денег, ценных бумаг либо вещей, не носящих индивидуально-определенного характера. Переданный объект при наступлении предусмотренных соглашением ситуаций принимается второй стороной взамен исполнения должником обязательства.
• На средства, внесенные в качестве обеспечения, не могут начисляться проценты за использование.
• обязательства сделки, по которой сторона должна произвести выплату при наступлении определенного обстоятельства.
  При этом наступление обстоятельства должно носить вероятностный характер и предусматриваться законом. Оно может быть связано с инфляцией, повышением/снижением цены на ценные бумаги или товары, курсом ценных бумаг и т.

  д. (ч. 2 ст. 1062 ГК);

• денежные обязательства (по общему правилу), включая неустойку и компенсацию убытков (например, обязательство покупателя оплатить поставленный товар).

Подробнее об общих чертах этого способа можно прочитать в . Более полную информацию по теме вы можете найти в . Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Применительно к арендному соглашению обеспечительный платеж заключается во внесении арендодателем и (или) арендатором в пользу контрагента денежной суммы, однородных вещей или ценных бумаг в целях обеспечения исполнения обязанностей (денежного характера либо возникших по предусмотренным ч. 2 ст. 1062 ГК основаниям):

1. арендодателя — вносить плату за владение и пользование объектом соглашения;
2. контрагентов — возместить убытки, причиненные вследствие несоблюдения условий сделки, или выплатить неустойку;
3. собственника имущества — компенсировать стоимость произведенных неотделимых улучшений и т. д.

Поскольку Гражданским кодексом не установлено иное, платеж можно установить в форме:

1. процента от суммы (например, ежемесячной арендной платы);
2. величины ценных бумаг;
3. твердой денежной суммы;
4. количества, объема, массы или иной величины родовых вещей.

Разобравшись, что такое обеспечительные платежи по договору аренды, и решив использовать такой способ, стороны должны верно сформулировать условия его применения. Ведь недостаточно просто указать в тексте сделки, что исполнение обязательств по договору гарантируется обеспечительным платежом.

Для согласования этого условия стоит оговорить:

• их количестве.
• Размер и форму обеспечения. Если решено использовать денежные расчеты, необходимо оговорить конкретную сумму или способ ее определения. Например, обеспечение может быть установлено в размере величины арендной платы за определенный период. Размер платежа может быть выражен в рублях или рублевом эквиваленте иностранной валюты на день платежа или иную дату, установленную договором (ст. 317 ГК).Если принято решение об использовании неденежной формы, то по аналогии с нормами ГК о купле-продаже необходимо согласовать условия (ст. 455 ГК):
  • о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;
  • их количестве.
• Срок внесения обеспечения.

  Если контрагенты не оговорят его, он будет определен моментом востребования, то есть передачу платежа, согласно ч. 2 ст. 314 ГК, потребуется осуществить в 7-дневный срок, исчисляемый с момента заявления стороной такого требования.

  При этом сторона, обязанная внести обеспечение, может потребовать от контрагента принять исполнение, если последний в разумный срок не потребовал внести обеспечительный платеж. Обычно же в связи с заинтересованностью сторон в получении обеспечения на внесение платежа отводится 2-3 банковских дня.

• Непосредственно факт применения такого способа, а также список обстоятельств, при наступлении которых платеж может быть засчитан взамен исполнения обязанности.

  Например, договор может содержать условие наподобие следующего: «Если арендатор не внес в установленный настоящим договором срок сумму ежемесячного арендного платежа на счет арендодателя, арендодатель вправе получить сумму задолженности из средств, внесенных в качестве обеспечительного платежа».

• о наименовании подлежащих передаче родовых вещей;

Помимо перечисленных есть еще несколько условий, которым стоит уделить внимание. Среди них возможность изменения согласованных условий, внесение основного и дополнительных платежей, правила передачи, удержания/возврата платежа и др.

Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента.

При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч.

3 ст. 381.1 ГК). Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа». Подпишитесь на рассылку С условиями согласен Подписаться Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение.

Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы. Не рекомендуется оставлять без внимания условия о порядке передачи и возврата обеспечения. Сторонам необходимо согласовать:

• Порядок приема/передачи денег, вещей или ценных бумаг. В частности, можно предусмотреть, что обеспечение в форме твердой суммы безналичных денежных средств вносится одной стороной на банковский счет второй стороны по представленным реквизитам. Аналогично стоит согласовать порядок возврата платежа.
• Правила возврата обеспечения. Возврат обеспечительного платежа, в соответствии с ч. 2 ст. 381.1 ГК, должен осуществляться в двух случаях:

1. если не наступили обстоятельства, при которых сумма платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.
2. если обязательства сторон прекратились;

Стороны вправе оговорить и иные условия, при наступлении которых у держателя платежа возникает обязанность частично вернуть его (ч.

3 ст. 381.1 ГК) либо согласовать условие о невозврате незачтенного обеспечения. Такое условие выгодно получателю обеспечительного платежа, если платеж не покрывает задолженность или убытки лица, внесшего его.

К примеру, если арендатор обеспечил платежом свою обязанность ежемесячно передавать арендную плату и впоследствии арендодатель расторг арендное соглашение по причине многократного невнесения платы за пользование имуществом, то условие о незачете платежа взамен многократно нарушенной обязанности и его невозврате позволит арендодателю компенсировать затраты, понесенные в ходе поиска нового арендатора и заключения с ним соглашения. До включения в ГК норм о денежном или вещном обеспечении факт невозврата платежа иногда именовали удержанием, что порождало некую коллизию с нормами ст.

359–360 ГК, регулирующими одноименную гарантию исполнения сторонами своих обязанностей — удержание вещи.

Позже ФАС Московского округа отметил, что критерием разграничения обеспечительного платежа (в судебном акте он именовался страховым депозитом) и удержания вещи является предмет. Удержанию подлежат исключительно вещи, а не денежные средства (постановление от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11). С 2015 года граница между этими способами снова размылась, поскольку законодательно была закреплена норма, согласно которой обеспечение может быть выражено в предоставлении вещей (кроме индивидуально-определенных).

Теперь, если в арендное соглашение включить указание на возможность удержания стороной вещи, предоставленной контрагенту в качестве обеспечения, может возникнуть спор касательно выбранного сторонами способа обеспечения исполнения обязанностей. Для недопущения возможных разногласий по этому поводу рекомендуется при согласовании условий сделки использовать верную терминологию, т.

к. обеспечение не удерживается, а засчитывается в счет исполнения обязательств. Включать в договор аренды все перечисленные условия, касающиеся платежа, в обеспечение исполнения обязанностей необязательно.

С содержащим верно сформулированные условия об обеспечительном платеже в договоре аренды образцом вы можете ознакомиться на нашем сайте. Напоследок стоит остановиться на судьбе переданных объектов в случае заключения сделки на новый срок и смены арендодателя.

Касательно первого случая ФАС Московского округа дал следующее пояснение: если по истечении срока действия сделки платеж подлежал возврату, но стороны перезаключили ее с тем же предметом и в отношении того же имущества на новый срок, обеспечение может не возвращаться. Оно остается у стороны в счет нового обеспечения (см.

постановление от 28.03.2011 № КГ-А40/2066-11). По поводу второго случая ФАС Московского округа в постановлении от 11.09.2008 № КА-А40/8609-08 указал, что переход правомочий собственника к иному лицу, согласно ст.

617 ГК, не влечет прекращения арендных правоотношений. К новому арендодателю переходят правовой статус экс-стороны, в т.

ч. обязательства и правомочия касательного обеспечительного платежа. ВАЖНО! В силу диспозитивного характера норм ГК стороны вправе установить иной подход к разрешению таких вопросов.

*** Итак, что такое обеспечительные платежи по договору аренды?

Это способ обеспечения исполнения арендатором и арендодателем обязательств, носящих, как правило, денежный характер.

Он заключается во внесении стороной в пользу контрагента денежной суммы, ценных бумаг или родовых вещей, которые впоследствии переходят в собственность держателя и засчитываются в счет исполнения обязательства. Рейтинг Поделиться Советуем прочитать 25 марта 2023 0 25 марта 2023 0 25 марта 2023 0 Новости раздела 24 марта 2023 0 12 марта 2023 0 17 марта 2020 0

Обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора аренды не возвращается

Подборка наиболее важных документов по запросу (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:6.5.

После истечения срока аренды и при досрочном расторжении договора арендодатель возвращает арендатору обеспечительный платеж в течение 5 рабочих дней после возврата помещения.

Обеспечительный платеж не возвращается, если договор расторгнут досрочно по инициативе арендодателя из-за нарушения арендатором условий договора. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:4.7.

Обеспечительный платеж не подлежит возврату в следующих случаях: Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Суды исходили из следующего: ввиду того, что предприниматель (арендатор) не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендных платежей и оплаты эксплуатационных и обслуживающих услуг, с него надлежит взыскать испрашиваемую Обществом задолженность и начисленные на сумму долга пени; поскольку в спорных отношениях, касающихся конкретных обстоятельств заключения предложенных Обществом договора аренды помещения и связанного с ним договора на осуществление эксплуатационных услуг в торговом комплексе, где расположено помещение, предприниматель являлся слабой стороной, и при наличии в договоре аренды помещения условия о том, что в случае его досрочного расторжения арендодатель не возвращает арендатору обеспечительный платеж (перечисленный ответчиком), является несправедливым и не подлежит применению условие договоров об обязанности слабой стороны заплатить еще и неустойку (размер которой определен истцом в сумме 1 815 597 руб.) за досрочное расторжение договоров; такая мера ответственности в данном конкретном случае нарушает баланс интересов сторон и несоразмерна потерям Общества ввиду досрочного прекращения договоров. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, возможно возникновение следующей ситуации. Суд, основываясь на буквальном толковании ст.

431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременное внесение, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено в договоре (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 N Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу N А32-9172/2010). Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора обеспечительный платеж последнему не возвращается»

. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:В случае досрочного расторжения договора аренды Имущества по инициативе арендатора страховой депозит не возвращается.