Кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость отличия

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

8 марта 20202 тыс. прочитали3,5 мин.4,1 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы2 тыс.

прочитали до концаЭто 49% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияВсем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость. Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.Важно!

В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость». При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

1. категорию и тип (жилая, коммерческая);
2. территориальное расположение объекта;
3. назначение;
4. площадь;
5. состояние объекта (степень комфортности и пр.).
6. форма собственности;

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

1. рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
2. сезонный спрос;
3. состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.
4. популярность/престижность места расположения;
5. уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики.

За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз. Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой. Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.Две стоимости используются для различных целей.Знать КС необходимо:

1. для приватизации;
2. при имущественных судебных спорах.
3. при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
4. для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;

На заметку!

КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты.

Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене.

Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

1. рыночных факторов (спроса и предложений);
2. параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).
3. региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели.

РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели. Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть.

Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.С 1 января 2017 г. заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2020 г.

поручено внедрить госоценку по новым правилам. Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.Что закон меняет?

1. Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
2. Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.
3. Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.

На заметку! Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г.

в ней значилось почти 162 миллиона. Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

1. обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;
2. намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение.

По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.На заметку!

Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб.

Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.В декабре 2017 г.

президент поручил «сбалансировать КС».

Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения. Получится ли это на практике, покажет время.Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра.

На нем можно:

1. через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
2. в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
3. заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
4. по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.
5. через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ.

Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте. При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как? Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше.

Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры отличаются друг от друга.

Рассмотрим, как они соотносятся между собой, и какие сферы применения у каждой из них.Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т.

п.Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения.

По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество. Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др.

Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости.

Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.Нижеприведенные таблицы помогут разобраться, как соотносятся рассматриваемые виды стоимостей между собой.Таблица 1 – Соотношение массовой и рыночной оценки квартиры:КадастроваяРыночнаяЗаказчикОрганы власти субъекта РФСобственник имуществаИсполнительФедеральные бюджетные учреждения (ФБУ)Оценщик, член СРО по оценочной деятельности, работает в частных компанияхПодход к определениюМассовый, расчет производится по усредненным показателямИндивидуальный, все факторы влияют на стоимостьМетод определенияСравнительныйЗатратный, сравнительный и доходныйКак часто меняетсяПересчитывается один раз в 3-5 лет, и 1 раз в 2-3 года для городов федерального значенияЗависит от рынка недвижимости, может изменяться в течение годаТаблица 2 – Сферы применения кадастровой и рыночной стоимости квартиры:КадастроваяРыночнаяНотариальные сделкиНотариус пользуется обоими видами стоимостей. Взимание платы происходит в соответствии с основами законодательства о нотариатеАренда частной квартирыНе используетсяРасчеты между собственником и арендатором производятся по рыночной стоимостиПродажа квартирыНе используетсяВ договоре указывается рыночная стоимостьВозврат налога за покупку жильяНе используетсяПроисходит от цены, указанной в договоре на приобретение квартиры, то есть от рыночной стоимостиЕжегодный налог на имуществоВысчитывается от кадастровой стоимостиНе участвует в расчетахВ банк для оформления ипотекиНе используетсяПринимает отчет о рыночной стоимости квартирыНа сегодняшний день активно применяются две стоимости, каждая для своих целей.

Небольшая разница между ними не скажется на размерах налогов и сборов.Как получить кадастровые данные о стоимости квартиры:

• Запросить выписку из ЕГРН через МФЦ. Результаты будут готовиться 5 дней. Выписку можно предъявить по требованию: банку, нотариусу, для пересчета кадастровой стоимости. Подробнее о том, как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, читайте в .
• Мгновенный способ: воспользоваться общедоступными сведениями о недвижимом имуществе с помощью портала Росреестра. Для этого нужно открыть , осуществить поиск квартиры по номеру или по адресу. Среди уникальных характеристик помещения обязательно будет указано значение кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость определяется профессиональным оценщиком.

Он подготавливает специальный документ – отчет.Когда может понадобиться отчет о рыночной стоимости:

• Для снижения кадастровой стоимости.
• Для использования недвижимости в качестве залога при получении денег – требование банков. При оформлении ипотеки.

По факту цену недвижимости выставляет собственник жилья, с учетом платежеспособности покупателей и ситуации на рынке.Услугами профессиональных экспертов в области оценки в основном пользуются тогда, когда требуется получить задокументированное подтверждение рыночной стоимости квартиры.

Например, для оформления ипотеки.Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:

• Отчет о рыночной стоимости.
• Выписка из ЕГРН.
• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
• Заявление или иск.

Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.Прочтите: Кадастровая стоимость не всегда отражает ситуацию рынка недвижимости.

Она используется для определения налогов.

Рыночная стоимость включает в себя все индивидуальные особенности жилья.

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной — может ли быть она выше и на сколько отличается

11:13, 16 апреля 2020 6444 Чтобы успешно провести сделку по купле-продаже любой недвижимости, важно разбираться во всех тонкостях и процедурах этого процесса. Самое важное — знать, какие потребуются документы, правила их составления, чем и как кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной.

И нового, и старого собственника всегда интересует вопрос цены. Продавец не может запросить случайную сумму, согласно действующему законодательству. Она должна соответствовать ценности жилья.

Именно эта категория рассматривается при одобрении кредитов, вынесении судебных решений и расчете налогов. Очевидно, что между понятиями есть не только взаимосвязь, но и отличия. Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей.

Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами.

Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества. Она зависит от многих критериев:

1. техническое состояние жизнеобеспечивающих систем: канализация, отопление, электричество, газовая сеть
2. площадь и планировка
3. этажность
4. престижность
5. территориальное расположение
6. качество ремонта

Чтобы ориентировочно рассчитать показатель, не требуется специальных знаний и навыков, применение методик расчета. Сам хозяин или посредник смогут оценить предмет сделки, исходя из внешних условий и собственного опыта.

Иногда требуется максимально точно определить, сколько может стоить имущество. Тогда целесообразно обратиться в бюро оценщиков, имеющих специальную лицензию на экспертную деятельность.

Важно понимать, что динамичная ситуация делает объективность выданной справки очень недолгой.

Ценник на любой товар зависит от многих внешних факторов: от политического и экономического положения в стране, сезона, предпочтений покупателей. Таким образом эта характеристика формируется, исходя из спроса и предложения, способна как резко увеличится, так и «обвалиться».

А может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой и почему так происходит. Такое возможно по нескольким причинам. Основная — завышение показателей КС с целью увеличения налогооблагаемой базы и налоговых поступлений, на неточность оказывает влияние несовершенство системы муниципальных расчетов.

Это величина, которая устанавливается после экспертизы государственными исполнительными органами или организациями, имеющими аккредитацию на такую деятельность, проводимой для расчета налога на имущество. Ее формула представляет собой разность между затратами на строительство и материальным износом в данный период времени. Не играют роли ни предпочтения рынка, ни престижность, ни комфорт.

Расчетная сумма зависит от факторов:

1. площадь
2. регион
3. материалы, использованные при строительстве
4. назначение помещения
5. год постройки

Оценка проводится один раз в три года или реже, ее параметры устанавливаются Правительством РФ. Считается, что за такое время кадастровая стоимость квартиры и рыночная цена успеют измениться и будут нуждаться в корректировке.

Ее проводит и утверждает Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Она участвует в расчете налоговых ставок, поэтому применяется:

• Когда необходимо посчитать подлежащий к уплате в бюджет платеж при продаже или другой сделке с жильем
• Для оформления вступления в наследство
• Для равноценного обмена
• При подписании договора дарения

Данные Единого государственного реестра открыты, поэтому получить информацию, во сколько оценена ваша квартира не составит труда. Сведения понадобятся, если Вы:

1. участвовать в имущественном судебном процессе
2. оставляете наследство
3. планируете оформлять ипотечный кредит в банке
4. будете совершать сделки по отчуждению жилья
5. рассчитываете получать субсидии и дотации

Особенно важное значение имеют отличия кадастровой и рыночной стоимостей квартиры при расчете налоговой базы.

Завышенная сумма, указанная в кадастре, негативно скажется на увеличении начисленных налоговых платежей. Без обращения в ЕГР не обойтись, если:

• Объект участвует в приватизации
• Дом или земля рассматриваются в качестве залога

Правила проведения подсчета утверждены в рекомендациях 20 лет назад, и оценка государства часто оказывается завышенной по сравнению с рыночной.

Применяемая раньше инвентарная цена была далека от фактического номинала, по которому загородное или городское жилище выставлялось на продажу.

Тем не менее нововведения окончательно не решили вопрос с разностью сумм. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости (квартиры) по-прежнему сохраняется. Госслужащие ведут учет массовой оценки определенного класса жилья, не производя персонального анализа.

Как и все остальные математические величины, КС рассчитывается по формуле. Правила для нее утверждены Росреестром.

Согласно методике оцениваются качественные параметры отдельно взятых объектов, основываясь на них специалисты вычисляют значение по математическим формулам.

Утвержденной системы проведения аттестации недвижимости нет. Каждое бюро, подписавшее государственный контракт на осуществление процедуры оценочной работы, ведет подсчет разными методами. В регламенте прописаны только параметры, которые требуется обязательно учесть оценщиками.

Поскольку к перечню составляющих у экспертов субъективный подход, то и КС, полученная разными путями отличается.

У многих будущих владельцев домов и квартир возникает желание посчитать, какая стоимость больше, кадастровая или рыночная, чтобы определить потенциальное налоговое бремя, и они задаются вопросом — можно ли сориентироваться по сумме самостоятельно, не обращаясь за данными в Росреестр, и что сделать?

Ведение таких подсчетов крайне сложное мероприятие, причем результат может получиться далеким от истины.

Не обладая нужной информацией и опытом, расчетчик-самоучка может ошибиться в одном из коэффициентов на начальном этапе и получить цифру, далекую от фактической.

Самым распространенным способом подсчетов считается показатель удельных расценок одного квадратного метра для отдельного региона и местности.

Чтобы получить примерную КС, нужно ставку налога на имущество, действующую в населенном пункте, увеличить в 200 раз и умножить на площадь. Имеет свои особенности. Согласно законодательству, все постройки неотделимы от участка, на котором расположены. Поэтому, если на земле, которая оценивается в один миллион рублей стоит дом, который оценен в 2 миллиона и баня с денежным эквивалентом 500 000, то 3500 000 руб — это кадастровая стоимость, а рыночную с учетом хозяйственных построек или без них установит владелец.

Способ самостоятельных вычислений не подойдет, так как метод сложен в применении.

Вариантов получить КС городского проекта недвижимости несколько: начиная с обращения в Росреестр и заканчивая порталом госуслуг. Две категории несут различную смысловую нагрузку.

Более того, их значения не зависят друг от друга и не имеют связи. Ценность по кадастру устанавливается государством, по рынку — определяется самим собственником, риелтором или оценщиком. Первая остается неизменной в течение определенного законодательством периода (от 3 до 5 лет), до государственной переоценки и влияет на налоговый платеж владельца.

Вторая очень динамична и зависит от спроса и предложения на рынке, внешних макроэкономических факторов и потребительских предпочтений. Она указывает на рублевый эквивалент имущества, определенную сумму денег, которую можно выручить, продав жилье.

Вот почему, отвечая, может ли кадастровая стоимость быть выше или ниже рыночной, эксперты дают утвердительный ответ.

Два объекта, имеющие схожие величины по сведениям реестра, могут продаваться на совершенно разных условиях. При всех вышеперечисленных различиях у них есть точки соприкосновения.

С одной стороны, кадастр учитывается при определении рыночной цены, а с другой основывается на ней при расчетах. При выведении нормативов используется среднерыночные показатели по каждому региону отдельно. Не все жилые или нежилые помещения в стране на данный момент имеют паспорт ЕГРН и оценку в кадастре.

Если Вы относитесь к категории собственников, чье жилище не прошло процедуру, идти нужно в Росреестр.

• На рассмотрение подаются документы на объект и заявление о регистрации недвижимости.
• Жилье переписывается в другую очередь для проведения оценки
• Паспорт выдается собственникам
• Бумаги проверяются специалистами госслужбы
• После одобрения заявления, имущество включается в список очередников, по которому проводится проверка
• Данные, полученные в результате расчетов, утверждаются и вносятся в ЕГРН

Манипуляции от подачи заявки до получения сведений занимают в среднем 30-40 дней. После занесения информации в реестр, она будет доступна каждому желающему узнать ее.

Для этого воспользоваться можно несколькими вариантами получения сведений.

1. обращение в государственный орган исполнительной власти, отвечающий за ведение реестра по кадастровой стоимости (иногда реальную цену требуется подтвердить данными из реестра)Заинтересованному лицу нужно письменно обратиться в Росреестр или один из многофункциональных центров. На основании заявления платную справку выдадут через 5 рабочих дней. Услуга стоит для частных лиц 400 рублей, для организаций 1100 рублей.
2. Обращение онлайн через интернет.Все государственные учреждения и службы имеют официальные сайты для работы с населением. Сделать запрос можно на одном из них. Просьбу обработают за три дня. За выписку придется заплатить от 250 до 700 рублей, в зависимости от статуса обратившегося и категории запрашиваемого документа.
3. Запрашивание на специальных сайтах.Оплатив госпошлину, информацию из госреестра получить можно через 30 минут, воспользовавшись платными площадками. Их преимущество — это круглосуточная работа и предоставление электронного варианта выписки по одному номеру объекта и его адресу.

Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации имущества» установил статус выписки из ЕГРН как правоустанавливающего документа на любой вид недвижимой собственности.

Она содержит объективную и актуальную информацию о помещении и участке, который поставлен на учет в кадастре. Чаще бывает, что рыночная стоимость квартиры выше кадастровой или близка к ней.

Получение сведений доступно как правообладателям, так и любым лицам, заинтересованным в раскрытии данных. Каждая бумага, включенная в перечень форм справок, содержит разные критерии, как по содержанию, так и по объему. Регламент по отдельным видам выписок включает документы:

1. список объектов, находящихся в собственности конкретного лица
2. фиксирование перехода права
3. дата постановки на учет
4. дополнительные требования к использованию помещения или земельного участка
5. перечень основных прав собственности и их характеристики

При проведении сделок с землей и квартирами наиболее востребованными населением являются следующие:

• Описание имущества и зарегистрированные права на него.

  Она содержит фамилию владельца физического лица или название компании, в случае с юридическим лицом, величину КС. Важным является пункт о возможном ограничении прав и запретах на сделку. Справка ответит на вопрос, не является ли предмет залогом по другому договору.

  Поскольку бланк включает паспорт проекта, то состоит не только из информационной, но и графической части, представленной в виде план-схемы

• Переход права собственности. Отражает не только сведения о нынешнем хозяине, но и предыдущем, а также дату перехода имущества из одних рук в другие.

• Полное заключение включает два предыдущих пункта, поэтому стоит немного дороже. Две первых заказывают за 200 рублей, третья стоит 350. Из нее можно узнать кому принадлежит собственность, когда она была приобретена новым владельцем, кто был предыдущим собственником и сколько времени объект принадлежал ему, есть ли ограничения на операции с предметом, нет ли на нем обременений.

Разность аналитических котировок складывается из методов подсчетов и критериев, которые применяются для каждой из них. Оценщики, работающие по заказу государства, не всегда выезжают на место, не берут в расчет все существенные факторы.

Более объективной на сегодняшний день является стоимость по рынку. В редких исключениях она оказывается меньше, чем указанная в паспорте. Ценник при продаже будет отставать когда:

1. местоположение у объекта удаленное, инфраструктура не развита, район не пользуется популярностью
2. квартира только сдана в эксплуатацию и имеет нулевой износ, она отделана дорогими современными материалами, строители применяли новейшие технологии и инновационные агрегаты и компоненты, с высокими затратами

Для правоприобретателя такое положение дел проблематично.

Придется платить завышенный налог на имущество, которое нельзя быстро и выгодно продать. Выход есть: нужно заказать и переоформить тариф по кадастру в соответствии с рыночной ценой. Нашли ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter Дорогие читатели!

У вас есть интересное сообщение для редакции? Хотите поделиться новостью? Задать нам вопрос? Пишите нам по электронной почте: присылайте сообщения в WhatsApp, Viber или Telegram на номер 8 (952) 543-17-02.

И не забудьте подписаться на нас в соцсетях: , , , . Также наше сообщество есть в .

Читайте также

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости: сходства, отличия, особенности

Время чтения: 7 минутКаждый собственник жилья сталкивается с двумя непонятными величинами: кадастровая стоимость квартиры и рыночная стоимость квартиры.

Как правило, они не вызывают интереса у владельцев, пока дело не доходит до операций с недвижимостью. Продажа, размен, уплата подоходного и имущественного налога – все это невольно заставляет обладателей квадратных метров вникать в особенности оценки недвижимости.

Учитывая важность указанных величин, нужно выяснить, что они из себя представляют. Для начала разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры. Обе эти величины определяются в результате проведения оценки.

Тем не менее из-за особенностей методик и подходов к осуществлению оценки эти показатели могут значительно отличаться.

Под (РС) понимается наиболее вероятная цена объекта недвижимости, которая может быть выручена в результате возмездного отчуждения объекта по договору купли-продажи (ст. 3 ). Предполагается, что при таком отчуждении:

1. стороны действуют разумно;
2. на рынке существует конкуренция;
3. условия продажи не являются экстренными и чрезвычайными.

Проще говоря, РС определяется исключительно условиями, существующими на рынке в данный момент: квартира стоит ровно столько, сколько за нее дает приобретатель. Кадастровая стоимость (КС), в свою очередь, понимается как нормативная цена, максимально приближенная к рыночной.

Она определяется в результате применения методов массового зонирования и оценивания объектов по заказу региональных или муниципальных властей. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости недвижимости показывает, что первая является лишь публичным эквивалентом второй, используемым в налоговых и прочих нормативных целях. До 2023 года действует мораторий на , но в общем виде она подлежит постоянному пересмотру каждые 3-5 лет.

Поскольку каждая из этих величин используется для определенных целей, многие интересуются, что больше – рыночная или кадастровая стоимость квартиры.

Единого и однозначного ответа на данный вопрос нет.

В теории КС, будучи публичным и универсальным эквивалентом РС, должна быть максимально приближена к рыночной цене. Но несовершенство методик оценивания приводит к значительным ошибкам, результат которых – многократная разница между показателями рыночной и кадастровой стоимости.

Ключевая особенность РС состоит в том, что она является наиболее вероятной ценой на случай возмездного отчуждения, следовательно, самой объективной.

Поэтому для ее определения осуществляется индивидуальная оценка объекта, характеризующаяся детальностью и скрупулезностью. Чем тщательнее проведено исследование объекта, тем точнее рыночная цена. В связи с этим РС должна учитывать максимум индивидуальных характеристик объекта, в том числе:

1. этажность, площадь, наличие ;
2. возраст строения, наличие износа и дефектов;
3. необходимость в капиталовложениях, перспективы развития инфраструктуры, инвестиционная составляющая и так далее.
4. расположение, наличие прилегающей инфраструктуры;
5. техническое состояние жилого помещения, ремонт, эксплуатационные характеристики;

При этом индивидуальные характеристики каждого объекта учитываются наравне с показателями спроса и предложений.

Обычно оценщики исследуют сам объект и ситуацию с его аналогами на рынке, изучая, как они соотносятся. Кроме того, на размер итоговой РС может влиять:

1. отдаленность от центра;
2. сезон;
3. политическая напряженность;
4. курс валют;
5. дата, на которую производится оценка.
6. привлекательность населенного пункта;

Учитывая эти критерии, неудивительно, что рыночная цена непостоянна, а динамика изменений непредсказуема.

Это является фактором риска при вложении средств в недвижимость в период серьезных рыночных изменений – в течение нескольких месяцев колебания могут составлять 20-30%. Но даже при отсутствии рыночных изменений РС остается подвижной и может быть зафиксирована лишь на определенный момент.

Оценка осуществляется по инициативе собственника или другого заинтересованного лица.

О порядке определения рыночной цены читайте в материале «».

Кадастровая цена, несмотря на стремление позиционировать ее как публичный эквивалент РС, имеет мало общего с последней. Хотя законодатель исходит из того, что кадастровая стоимость равна рыночной стоимости квартиры, на практике никогда не соответствует действительности. Это обусловлено тем, что КС:

1. является усредненным показателем цены в пределах конкретной группы объектов, находящемся в одном населенном пункте и ценовом диапазоне, что определяет ее большую погрешность.
2. не учитывает индивидуальных особенностей объекта: износ, дефекты, хороший ремонт, этажность и другие данные не используются при оценке;
3. рассчитывается , без выезда на объект. Оценка производится путем вычисления единого удельного показателя для схожих объектов недвижимости и умножения их на размер площади конкретной квартиры;

Кадастровая стоимость – результат кадастровой оценки, проводимой, согласно ст.

24.12 ФЗ № 135, по решению властей региона или муниципалитета.

Поскольку коридор для ее пересмотра составляет 3-5 лет после предшествующей оценки, этот показатель является фиксированным и постоянным.

Владелец объекта не участвует в процессе определения кадастровой стоимости, не может повлиять на выбор оценщика и получает сведения об установленной КС лишь после оценки. Пришло время разобраться, чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной. РС, учитывая ее объективность и индивидуальность, является реальным отражением ситуации на рынке недвижимости.

КС же, будучи публичным показателем, скорее дает представление о средней стоимости по населенному пункту. При определении КС применяются методики массового оценивания, поэтому данные показатели нет смысла сравнивать – они всегда будут отличаться друг от друга.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости колеблется в пределах от 30% до 100%. Все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся .

Приведем пример: если на одной площадке многоквартирного дома расположены 3 квартиры с равной жилой площадью, их КС будет одинаковой.

Но в одной из них сделан обычный ремонт, во второй – шикарная дизайнерская реконструкция, а третья не ремонтировалась еще с советских времен.

Таким образом, разница между КС и РС каждой из указанных квартир будет отличаться в несколько раз, а в последнем случае КС может быть выше.

Учитывая то, на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной, можно констатировать, что эти виды стоимостного выражения никак не связаны между собой.

Хотя у них есть общие черты, выраженные в методиках определения стоимости, разная степень глубины оценки и ее индивидуальности не позволяет отождествлять эти величины, как бы того ни хотел законодатель. Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях . Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 от 03.07.16, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

1. госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.
2. подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
3. налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной.

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату. Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

1. рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
2. заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
3. передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
4. определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.
5. обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком.

Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов. Тем, кто интересуется, может ли кадастровая стоимость квартиры быть выше рыночной, поясняем – это случается, причем достаточно часто. Например, в Москве, по оценкам ЦИАН, у 36 % многоэтажек КС превышает их реальную рыночную стоимость.

В целом по стране наблюдается похожая ситуация – примерно треть оцененных кадастровыми инженерами объектов имеет завышенные показатели. В некоторых субъектах завышение является систематическим и превышает результаты по стране. Ответ на вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, довольно прост: это связано с подходами и необъективными методами оценки.

Собственники, КС объектов которых занижена, не жалуются – они платят значительно меньшие налоги, чем положено. Этого нельзя сказать о тех, чьи квартиры оценены выше рыночной стоимости.

Поскольку суммы их налогов больше, они задаются вопросом, что делать, когда кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

В соответствии со ст. 22 ФЗ № 237, ст.

24.18 ФЗ № 135, если результаты определения кадастровой стоимости нарушают интересы физлиц, можно оспорить результаты оценки в комиссии, сформированной при Росреестре либо в суде. Это возможно в двух случаях:

1. обнаружение ошибок и использование искаженных данных при проведении массовой оценки;
2. установление рыночной стоимости конкретного объекта.

Итак, для необходимо либо отыскать ошибки в результатах кадастровой оценки, либо заказать у частного оценщика и с его отчетом обратиться в комиссию или суд. Чтобы оспорить КС, нужно знать ее размер.

Определенная в отношении конкретного объекта кадастровая стоимость – неотъемлемый атрибут сведений из .

Поскольку ЕГРН является публичным реестром, сведения из него общедоступны, и узнать кадастровую стоимость может любой желающий.

Для этого следует обратиться с запросом в территориальное подразделение Росреестра или ближайшее отделение МФЦ. Получить необходимую информацию можно даже не выходя из дома, посредством онлайн-сервисов Росреестра, в частности:

1. ;
2. ;
3. ;
4. .

Обо всех способах получения информации из ЕГРН читайте в статье «». Резюмируя сказанное, еще раз подчеркнем основные моменты:

1. если КС оказалась выше РС, закон позволяет собственникам оспаривать ее, подавая заявление в комиссию или в суд.
2. КС используется для целей налогообложения и потому часто значительно завышена по сравнению с рыночной;
3. рыночной стоимостью является цена, за которую собственник вероятнее всего сможет продать объект недвижимости;
4. РС является предпочтительной и используется во всех случаях, когда обязательной не установлена любая другая стоимость;
5. кадастровая цена – публичный эквивалент рыночной стоимости, определенный по заказу региональных или местных органов власти в результате массовой оценки;

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью жилья

» Любой объект недвижимости имеет два типа стоимости: кадастровую и рыночную.

Когда недвижимость продается, то оценщик по результатам анализа дает еще один вид оценки – ликвидационный. Это будет примерная цена, за которую квартиру или любое другое здание можно будет продать срочно.Рыночная и кадастровая стоимость, в идеале, должны быть одинаковыми или с небольшой разбежностью. В реальности кадастровая цена может быть намного выше рыночной, то есть далекой от реальности.

Так происходит не чьему-то злому умыслу.

Дело в том, что кадастровые инженеры определяя кадастровую оценку недвижимости не видят в каком реальном состоянии оцениваемый объект, а оперируют только фактами, зафиксированными в документах.СодержаниеРыночная цена – это та, за которую квартиру или дом, или склад, могут реально продать и купить. Именно рыночная цена указывается в объявлениях о продаже, в договоре купли-продажи.На рыночную стоимость недвижимости влияет одновременно несколько факторов:

1. Этажность дома, этаж на котором расположена квартира.
2. Когда был возведен дом, из каких материалов.
3. В каком состоянии квартира – когда был сделан капитальный ремонт, какие окна и двери установлены. Косметический ремонт на цену квартиру влияет, но это не рыночный, а человеческий фактор.
4. Общая и жилая площадь.
5. Район, его экологическое и социальное состояние, инфраструктура, транспортная развязка, наличие поблизости с домом социально значимых объектов: школ, детских садов, аптек, ТРЦ, мелких магазинов, поликлиник и так далее.

Даже у двух одинаковых по площади, техническим характеристиками и ремонтном состоянии квартир может быть разная рыночная цена, потому что одна расположена в благополучном развитом районе, а вторая у черта на куличках.Рыночную цену квартиры определяет оценщик или агент по недвижимости. Собственник то же может ее определить, не его оценка может быть субъективной, поскольку он хочет продать подороже и для него конвертируется в рубль даже новая дверная ручка.Рыночная цена в виде официальной оценки, зафиксированной в отчете оценщика, может понадобиться для оформления сделки купли-продажи, для оформления недвижимости в залог, продажи в ипотеку, вступления в наследство.Кадастровую стоимость объекта недвижимости определяет Кадастровая палата, а фактически это делают кадастровые инженеры.Кадастровая стоимость жилья нужна для определения налоговой базы на имущество физлиц, на уплату НДФЛ, когда собственник продает квартиру, оплачивается госпошлина за вступление в наследство по закону или по завещанию.Кадастровая стоимость не совпадает с рыночной, потому что первую определяют без фактического осмотра квартиры или дома.

Оценку делают на основании следующих данных:

1. Год постройки дома и материал, из которого он был возведен.
2. Город. В регионе цена однокомнатной квартиры будет одна, в городе федерального значения такая же недвижимость стоит в 2-3 раза дороже. Хотя в первом случае может быть квартира с капитальным ремонтом в идеальном состоянии, а во втором на голову падать штукатурка и вываливаться оконная рама.
3. Район расположения дома.
4. Площадь квартиры.

Состояние квартиры, дома, какие там соседи, что есть рядом с домом учитывать не будут. Но, именно эти факторы влияют на рыночную оценку квартиры.

Отсюда и такая разбежность.Кадастровая стоимость пересчитывается один раз в 3-5 лет.

В больших городах переоценка может быть чаще – до одного раза за год. Но, если так случится, что больше 30% жителей региона пойдут оспаривать кадастровую цену своих квартир, то переоценку проведут вне графика.Эти данные есть в открытом доступе или . Для получения сведений понадобится только адрес или кадастровый номер.

Если его не знаете, то можно запросить выписку ЕГРН – там он будет указан.В первую очередь – это база для налогообложения.

Так что, если на старую квартиру в ветхом доме насчитают налог, который не соответствует действительности, это нужно оспаривать. Сначала заявление подается в Кадастровую палату, а если не помогло, то в суд.Налог на имущество нужно платить каждый год.

Ставка зависит от кадастровой стоимости и региона.Налог на дарение то же считают по кадастровой оценке подаренной недвижимости. Для резидентов РФ – это 13%, а для нерезидентов (даже если этот человек гражданин РФ) – 30%.

Правда, платить этот налог не придется, если подарок был от близких родственников.Налог с дохода – это НДФЛ, 13%. Рассчитывать будут не от всей вырученной суммы, а от 70%.

Нерезиденту РФ придется заплатить 30% от 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно обратиться в МФЦ с заявлением и документами, которые подтверждают его право на этот объект недвижимости и то, что ее реальная цена далека от той, которую установили в Кадастровой палате.Если нет очевидной ошибки или это невозможно исправить в административном порядке, то придется обращаться в районный суд по месту нахождения спорного объекта.Для суда, кроме иска, нужно подготовить такие документы:

• Отчет от независимого оценщика.
• Выписка о кадастровой стоимости.
• Правоустанавливающие документы.
• Выписка из ЕГРН.

Что касается иска: нужно обратиться к юристу, чтобы он правильно его составил.

Пользоваться интернетным шаблоном в данном случае не лучшее решение.

Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно у юристов нашего сайта.Есть два вида стоимости недвижимости: рыночная и кадастровая.Рыночная – это та, за которую квартиру можно продать или купить на рынке. На нее влияет район, состояние квартиры, ремонта, инфраструктура и состояние самого дома.Кадастровая – это та, которую установило государство, опираясь только на информацию, указанную в документации, которая составлялась на момент сдачи дома в эксплуатацию.Рыночная цена и кадастровая в идеале должны быть почти на одном уровне.