Генеральная доверенность на покупку квартиры

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

В каких случаях и зачем оформляется доверенностьЕсли продавец или покупатель недвижимости не может лично присутствовать на сделке или на каком-то из её этапов, закон (ст. 182 ГК РФ) разрешает заключить сделку третьим лицам — нужно только оформить на представителя нотариальную доверенность.Марина Якимова: «Доверитель сам решает, какими полномочиями наделить человека, который будет действовать от его лица.

Например, можно поручить ему собрать необходимые справки и документы или зарегистрировать сделку в Росреестре.

А можно доверить проведение сделки от начала и до конца.

Если местный нотариус решит использовать свой шаблон доверенности, может получиться, что каких-то пунктов в документе будет недоставать.

Тогда оформлять всё придётся заново». На какие сделки и действия может быть выдана доверенностьДоверенность можно оформить практически на любые действия с недвижимостью.

Но есть несколько ограничений.Во-первых, закон не разрешает осуществлять по доверенности действия личностного характера — например, составить и подписать завещание.Во-вторых, по доверенности нельзя подписать кредитный договор, если вы берёте ипотеку.В-третьих, запрещается совершать действия в отношении себя лично. То есть вы, будучи доверенным лицом вашего друга, не сможете сами приобрести его квартиру, пока действует доверенность.Кроме того, нотариусы не рекомендуют оформлять доверенность, если при заключении сделки между сторонами важен личный контакт.

Например, при оформлении договора о разделе совместно нажитого супругами имущества. Но прямого запрета в законе на выдачу доверенности в этом случае нет.Самые распространённые полномочия доверенных лиц при сделках купли-продажи:

1. получение денег;
2. получение ключей.
3. внесение аванса;
4. подписание документов (предварительного договора, основного договора, акта приёма-передачи);
5. подача или получение документов в Росреестре или МФЦ;

Можно оформить доверенность на одно из действий, перечисленных выше, а можно — на все. В быту документ, по которому доверенное лицо вправе делать с квартирой всё или почти всё, называют «генеральная доверенность», хотя в законе такого понятия нет.Полномочия доверенного лица должны быть указаны максимально конкретно.

«Лучше всего заранее их сформулировать, чтобы при оформлении документа не указать лишних полномочий или, наоборот, не забыть что-то важное. Нотариусы предостерегают от оформления „генеральной доверенности“ и задают много уточняющих вопросов о том, какие именно полномочия, на какие объекты недвижимости, на какой срок выдаются», — объясняет Глеб Акимов.Доверенность может быть с правом получения денежных средств либо без него.

В первом случае доверенному лицу разрешают получить деньги за сделку, а во втором средства по договору перечисляются на номер счёта собственника, доступа к которому у доверенного лица нет. Это более безопасный вариант.

Есть и промежуточное решение: доверенное лицо может проверить факт поступления средств на банковский счёт пользователя, но не имеет права распоряжаться деньгами.Также доверенность может быть с правом передоверия или без него.

Право передоверия означает, что собственник разрешает доверенному лицу «передоверить» свои полномочия кому-то другому. Безопаснее указывать «без права передоверия» — тогда действия вправе совершать только тот человек, на кого выдана доверенность.Во всех документах, которые доверенное лицо подписывает за участника сделки, обозначается, что это делает он, а не продавец или покупатель.

В договоре, как правило, фигурирует фраза «действующий по доверенности за…». Однако это не означает, что «действующий по доверенности» несёт ответственность за то, что прописано в договоре: ответственность в любом случае остаётся на доверителе. То есть если доверенное лицо, действуя в рамках «генеральной доверенности», продаст квартиру за 1000 рублей — для закона это будет равноценно тому, что квартиру за бесценок продал собственник.

Поэтому все вопросы будут решаться только в судебном порядке.Для оформления доверенности нужно личное присутствие доверителя и паспортные данные доверенного лица — приходить к нотариусу всем вместе необязательно. Специалиста можно и просто пригласить на дом — это очень удобно для пожилых людей.Как проверить доверенность на подлинностьКаждая доверенность уникальна: ей присваивается свой номер, который нотариус вносит в реестр доверенностей.В документе обязательно должны быть указаны: дата выдачи и срок действия, полное имя доверителя и доверенного лица, паспортные данные доверенного, полномочия его действий от имени доверителя.«Мошеннические схемы с фальшивыми доверенностями остались в далёких 90-х. С тех пор сильно поменялось законодательство.

Кроме того, любая сделка сегодня в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, где проходит тщательную проверку. В частности, контролируется, действует ли лицензия нотариуса, а также внесена ли конкретная доверенность в реестр.

Иными словами, физически подделывать документ в условиях прозрачности системы регистрации бесполезно», — считает Марина Якимова.Как проверить доверенность на подлинность:1.

Проверьте, чтобы доверенность не была просрочена.Разъясняет нотариус Глеб Акимов: «Указание даты выдачи доверенности обязательно — без этого доверенность не имеет силу.Что же касается срока действия документа: по общему правилу, если в доверенности не указан срок действия, она действительна год с момента выдачи.

При этом номер самой доверенности в ЕИСН и указанный вами реестровый номер будут разными — так и должно быть, это не ошибка. Также сообщение внизу страницы содержит информацию о том, отменялась такая доверенность или нет», — поясняет Глеб Акимов.Как найти реестровый номер доверенностиДоверенность имеет свою серию и номер бланка, он стоит вверху. Но это не номер доверенности.

Номером доверенности считается то, что записано в строке: «Зарегистрирован за номером ________».3.

Внимательно проверяйте паспортные данные доверенного лица и сверяйте их с теми, что написаны в доверенности.4. Если есть какие-то сомнения в подлинности документа, можно позвонить нотариусу и удостовериться, что именно эта доверенность была выдана и зарегистрирована.Как обезопасить себя во время оформления сделки по доверенности Ниже несколько рекомендаций, которые помогут вам избежать неприятностей при сделках с доверенностями.

1. Главный отличительный знак «безопасной» доверенности — максимально конкретизированные условия и подробно расписанные полномочия доверенного лица.Пример безопасного варианта:а) доверенность разовая, т. е. доверенному лицу предоставляется право на однократное совершение определённых действий с конкретным объектом недвижимости;г) доверенное лицо может выполнять действия в ограниченный срок (2–3 месяца);д) доверенность без права передоверия и получения денежных средств;е) в доверенности указаны чёткие параметры квартиры (адрес, кадастровый номер) и за какую стоимость может осуществляться сделка (например, минимальная и максимальная суммы).2. У вас есть полное право лично пообщаться с продавцом или покупателем.

Важно убедиться, что этот человек реален и он действительно хочет совершить сделку.

Попросите контакт доверителя и поговорите с ним по аудио- или видеосвязи.3. Лучше пообщаться с продавцом или покупателем непосредственно в день сделки — чтобы убедиться, что человек жив и здоров.«К сожалению, случается так, что после выдачи доверенности продавец квартиры скоропостижно умирает. Если сделка в этом случае уже находится на регистрации, она должна быть аннулирована, а затем заводится наследственное дело.

Распоряжаться объектом недвижимости смогут лишь наследники.Бывает, что стороны не уведомляют органы о смерти собственника и всё равно проводят сделку по доверенности. А затем — объявляются наследники, которые были не в курсе сделки, и заявляют о своём праве на собственность.

В итоге эта история доходит до судебного разбирательства», — делится опытом Марина Якимова.4. Имеет смысл обратиться к нотариусу не только для подписания доверенности, но и для того, чтобы получить дополнительные гарантии безопасности остальных операций по сделке.«Нотариус, в частности, гарантирует достоверность данных государственных реестров и проводит правовую экспертизу всех условий сделки.

Деятельность нотариуса застрахована, и, если со сделкой что-то пойдёт не так по вине нотариуса, вред будет полностью компенсирован», — комментирует Глеб Акимов.Марина Якимова подытоживает: «В „чистых“ сделках, как правило, не возникает сомнения в подлинности предоставляемой доверенности и все коммуникации между продавцом/покупателем и их доверенным лицами ведутся открыто. Если же вас что-то смущает, есть смысл перепроверить все предыдущие этапы сделки и убедиться, что с выбранным объектом недвижимости всё в порядке».Автор: Мария Виноградова.

Иллюстратор:Ксения Стойлик

Доверенность на покупку квартиры

/ / / Просмотров 872 Содержание Покупатель может приобрести квартиру, лично не являясь на сделку. Чтобы получить желаемый объект в собственность в таких случаях, он должен оформить доверенность на покупку квартиры. Для удаленного приобретения недвижимости необходима доверенность одного из следующих видов:

1. Генеральная (общая) — самая распространенная доверенность, которая позволяет обладателю собирать и подписывать документы, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
2. Разовая. Выдается на совершение конкретного действия, например — сбор документов для оформления ДКП.
3. Доверенность на передоверие. С таким документом лицо, уполномоченное совершить сделку, может передоверить этот процесс другому лицу, например — риэлтору, юристу, который лучше разберется в вопросе и учтет все «подводные камни».

Есть еще одна разновидность — «специальные» доверенности, но их оформление при покупке квартиры нецелесообразно, поскольку процесс не предполагает произведение повторяющихся однородных действий.

Доверенность составляется в письменном виде. Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а в некоторых случаях — и обязательному нотариальному удостоверению, то и доверенность на покупку квартиры должна быть заверена у нотариуса ().

С таким документом представитель сможет:

1. оформлять передаточный акт;
2. вести переговоры с собственником, договариваться о цене;
3. производить осмотр предлагаемых вариантов и делать выбор в пользу определенного объекта недвижимости;
4. проверять документы, подтверждающие неоспоримость сделки;
5. подписывать договор;
6. производить регистрацию права собственности в Росреестре.
7. распоряжаться деньгами, выбирать наиболее подходящий способ оплаты;

По сути покупкой «от А до Я» занимается другой человек, у которого есть время, желание и интерес совершить сделку.

При оформлении «общей доверенности» в тексте фигурируют фразы: «предоставляю право приобрести квартиру в г.

Перечисляется полный спектр деятельности поверенного. Такая доверенность оформляется, если от лица всей семьи выступает супруг, или родители приобретают квартиру на ребенка за свои средства, но не доверяют столь сложный процесс неопытному сыну (дочери).

«Генералка» незаменима, если супруги расстараются на длительный период (муж уходит в плаванье, экспедицию, на службу по контракту).

В случае непредвиденной ситуации жена сможет распорядиться имуществом, не дожидаясь супруга. Поскольку покупка жилья — многоступенчатый процесс, один из этапов сделки можно перепоручить поверенному. Разрешается передоверить проверку юридической чистоты сделки, подписание договора и передаточного акта, регистрацию перехода права собственности или любой другой процесс.

Так, например, если покупатель выбрал жилье, оформил предварительный договор, но вынужден уехать в командировку и не успевает дооформить сделку, оставшиеся процессы можно поручить третьему лицу в доверенности. Тогда в документе будет указано:

«Доверяю подписать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу…; стоимость квартиры равна …»

, или же «зарегистрировать право собственности на имя …». Квартиру удобно покупать по доверенности, если планируется переезд в другой город.

Так, например, работая в Рязани и планируя переехать в Москву, гражданин может нанять риэлтора в Москве и доверить ему приобретение недвижимости. Сам доверитель сможет продолжать работать и проживать по месту регистрации.

Ему не придется бесконечно ездить из города в город, смотреть варианты жилья, истребовать справки и заниматься прочими делами, требующими временного пребывания в другом городе. Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами:

1. своим паспортом и удостоверением личности поверенного (взять оригиналы и копии);
2. документом, в котором указаны точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости (если право выбора квартиры не передается уполномоченному лицу).

Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту.

Доверенность содержит следующую информацию:

1. срок действия документа.
2. сведения об оформителе и уполномоченном лице (ФИО и прочие паспортные данные, место регистрации);
3. число и месяц оформления;
4. перечень действий, которые поручаются поверенному;

Доверенность, в которой не указана дата совершения, не имеет юридической силы. Срок действия можно не указывать. По умолчанию он равен 1 году с момента оформления документа.

Если доверенность выдается лицу для совершения действия за границей, а ее срок не оговорен, она является бессрочной до момента отзыва.

Основная опасность сделок, совершенных от лица поверенного, заключается в оформлении покупки по недействительной доверенности.

Несмотря на работу сайтов, позволяющих проверить срок действия документа, информация не всегда приходит оперативно из-за возможных сбоев связи. Следует самостоятельно изучить информацию, почему доверенность бывает недействительна.

Причин несколько:

1. Доверитель стал недееспособным, ограниченно дееспособным или же был признан безвестно отсутствующим в судебном порядке.
2. Неверное указание паспортных данных.
3. Истечение срока действия. Необходимо проверить, указана ли дата окончания срока действия и сравнить ее с текущей. Если конечной даты нет, следует проверить, не прошел ли год с момента начала ее действия.
4. Не указана дата оформления документа. Срок окончания может и не стоять, но начало действия — обязательно.
5. Смерть доверителя. С момента, когда оформитель умирает, доверенность прекращает свое действие.

Возможна также отмена доверенности. Она совершается в нотариальной форме.

На следующий день после внесения соответствующей записи в Росреестр нотариус обязан известить об отмене поверенного, а также третьих лиц, заинтересованных в сделке.

Мнение экспертаСемен ФроловЮрист.

Чтобы купить квартиру по доверенности, необходимо:

• Подписать акт приема-передачи. Данный документ подтверждает исполнение обязательств со стороны Покупателя.
• Обратиться к нотариусу, осветить перечень полномочий, которые сможет выполнять поверенный, оформить документ с подписью и печатью. Срок действия можно указать какой заблагорассудится. Если оформляется «генералка», например, при длительном отъезде супруга, стоит выбрать более длительный период действия. Как правило, указывается срок 3 года.
• После подписания договора — произвести перерегистрацию перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Оформить переход можно, если в доверенности имеется соответствующая запись о полномочиях на проведение регистрационных действий.
• Оформить в банке договор на аренду банковской ячейки или произвести иные действия, предполагающие безопасную оплату после перерегистрации права собственности. Внести деньги в ячейку (на счет).
• При оформленной генеральной доверенности поверенный может связаться с риэлтором или организовать юридическое сопровождение покупки жилья, выбрать приобретаемый объект.
• Если проверка прошла успешно, все документы в наличии, можно составить договор, предварительно оговорив права и обязанности сторон, выбрав форму оплаты.
• Далее следует провести проверку юридической чистоты сделки, выявить, нет ли обстоятельств, при которых возможна . Для проверки следует истребовать: справку ЕГРН, кадастровый паспорт, а также проверить законность перепланировок, удостоверится в снятии с регистрационного учета проживающих в квартире лиц, убедиться в своевременной оплате по коммунальным счетам. Если недвижимость принадлежала несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченной дееспособностью, должно быть разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи. При отчуждении совместного имущества супругов Продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на оформление сделки.

На этом сделку можно считать завершенной. Затраты Покупателя на оформление доверенности составят 200 руб.

(), однако это только часть суммы, подлежащей оплате.

За оформление доверенности, оказание помощи в формулировке некоторых пунктов взимается отдельная плата. Каждый нотариус вправе самостоятельно определить стоимость услуг правового и технического характера.

В целом затраты составят около 1500 руб., однако для близких родственников стоимость может быть ниже. Следующая статья расходов — за нотариальное удостоверение сделки.

Оно может быть обязательным или добровольным. Если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему, недееспособному гражданину или находящаяся в долевой собственности, удостоверение обязательно. Сумма составит 0,5% от цены договора, но не может превышать 20 тыс.

руб. При добровольном удостоверении придется заплатить больше, и в соответствии со сумма равна:

1. 7000+0,2% от цены жилья, превышающей 1 млн. руб., если сумма в договоре менее 10 млн. руб.;
2. 3000+0,4% от стоимости квартиры, если она менее 1 млн. руб.;
3. 25000+0,1% от цены, превышающей 10 млн. руб. однако, сумма не может превышать 100 тыс. руб.

О порядке оплаты текущих расходов стороны договариваются заранее.

Переговоры может провести поверенный, желательно — человек, разбирающийся в юридических тонкостях вопроса. Так больше вероятности, что расходы возьмет на себя Продавец.

При регистрации придется внести сумму госпошлины, равную 2 тыс. руб. Поскольку отчуждение имущества связано с оперированием крупной денежной суммой, на рынке недвижимости работают группы мошенников. Бывают случаи совершения сделки по поддельным доверенностям, и деньги Покупателя перечисляются на подставной счет за несуществующую квартиру.

Планируя покупку, нужно проявлять бдительность. Для Продавца есть риск срыва сделки, если окажется, что поверенный контрагента превышает полномочия, действует по поддельным документам. Бывает и так, что недобросовестные родственники обманным путем оформляют генеральную доверенность и действуют от лица пожилого человека, не подозревающего, что его недвижимость продается.

Незаконность сделки можно признать путем обращения в суд, но это потребует материальных и моральных затрат.

Нередки случаи, когда доверителя уже нет в живых, а по его доверенности продается недвижимость или совершаются иные юридически значимые действия. Для покупателя основной риск — довериться неблагонадежному лицу.

Наибольшие потери возможны при выдаче генеральной доверенности. Поверенный из числа мошенников или «черных риэлторов» с радостью возьмется за работу, и результат может быть плачевен, например:

1. В силу некомпетентности поверенный может внести путаницу в документах, невнимательно отнестись в проверке документов, или по незнанию купить квартиру, находящуюся под обременением, с неузаконенной перепланировкой, скрытыми собственниками.
2. Доверенный обманным путем возьмет деньги на квартиру, не оформит сделку и скроется.
3. За внушительную сумму денег может быть выбрана квартира с хорошим ремонтом, планировкой и представлена Покупателю как приобретаемая, а на деле будет куплена недвижимость по бросовой цене в неблагополучном районе. Разница в стоимости достанется мошеннику и его подельникам.

Покупателю не стоит полностью доверяться постороннему человеку. Оформлять генеральную доверенность можно только на проверенных людей, например — близких родственников.

Рекомендуем почитать: Чтобы не потерять имущество и деньги, покупая квартиру по доверенности, необходимо:

1. Определить объем полномочий, указать, какую именно квартиру нужно купить, уточнить все нюансы процесса.
2. Не доверять уполномоченному лицу получение денег, а если взаимодействие Продавца с представителем по финансовым вопросам неизбежно, предусмотреть получение расписки в получении средств от Продавца.
3. Уточнить, какие пункты должны быть в ДКП.
4. Проверить личность поверенного. Если оформляется доверенность на риэлтора, необходимо выяснить в каком агентстве он работает, проверить репутацию, опираясь на отзывы в средствах массовой информации, попросить предоставить рекомендации. Нелишним будет связаться с продавцом квартиры лично, оговорить нюансы сделки. Как вариант — использовать для связи скайп, соцсети. Без личного знакомства с продавцом никакие доверенности подписывать не стоит (за исключением генеральной доверенности на близкого родственника).
5. Проверить личность нотариуса в нотариальной палате. Мошенники могут задействовать подставного нотариуса.

Чтобы обезопасить себя от происков мошенников, необходимо доверяться только проверенным людям, оформлять доверенность на совершение конкретных действий и заручиться поддержкой юриста. При покупке квартиры можно оформить доверенность на риэлтора, но не генеральную, а на выполнение определенных действий. Безоговорочно доверять сотруднику агентства не стоит, лучше возложить на него определенные функции.

Особенно актуальна помощь риэлтора, если имеет место альтернативная сделка, то есть предполагающая одновременную покупку-продажу 2 или более объектов недвижимости. Покупатели смотрят квартиры, и в случае согласия на приобретение оформляют доверенность на риэлтора. То есть куплю-продажу нескольких квартир будет курировать 1 человек.

Риэлторов задействуют покупатели, которые самостоятельно не хотят или не успевают заниматься всем процессом оформления, проживают в другом городе или стране. Удобнее найти нужный вариант, оформить аккредитив или договор с банком на аренду банковской ячейки, а после — передать риэлтору право на подписание договора и регистрацию сделки. Регистрация перехода право собственности — несложная, но обязательная процедура, требующая сбора документов, затрат времени.

Переложить функции можно на регистратора. При этом в доверенности формулируется назначение ее выдачи:

«…представлять мои интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, его территориальных органах, с правом зарегистрировать моё право собственности по договору купли-продажи квартиры…»

.

Доверенность оформляется в письменной форме, ее нотариальное удостоверение обязательно. Процедура безопасна, поскольку текст документа проверяется нотариусом, а регистрационные действия не проводятся без проверки сопутствующей документации.

Единственное, что останется проконтролировать — подписание передаточного акта и получение Покупателем средств.

Акт можно оформить лично или доверить это уполномоченному по доверенности лицу. Порядок передачи денег следует заранее оговорить и обозначить в договоре.

Наиболее безопасным будет способ, предполагающий задействование надежного банка или использование депозитарного счета нотариуса.

Безопаснее всего покупать квартиру по генеральной доверенности, оформив документ на близкого родственника (родителей, совершеннолетних детей или иных).

Однако в силу незнания тонкостей проведения сделки, даже самые близкие люди, действующие в интересах доверителя, могут быть обмануты.

Оформить удаленную покупку жилья поможет юрист. Во избежание неприятностей, заранее узнайте: можно ли оформлять доверенность на риэлтора при покупке квартиры?

Как доверить регистрацию перехода прав собственности?

Как купить квартиру в другом городе (стране), не покидая место жительства? Задайте вопросы юристу сайта law-divorce.ru и получите бесплатную консультацию. Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Ваш вопрос *

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут. Ваше имя Номер телефона *

Ваш город (регион) *

Спасибо, Саша!

Ваша заявка принята Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.